給排水工程前期管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的探討論文
摘要：本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)中給排水工程施工前期階段，質(zhì)量控制管理的方法、重點和難點，以透徹領悟如何搞好房地產(chǎn)開發(fā)中給排水工程的前期管理， 促進房地產(chǎn)項目順利開展。
關鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)；給排水；前期管理；問題探討
給排水工程在房地產(chǎn)項目建設中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質(zhì)量，影響到整個房地產(chǎn)項目的驗收及使用功能，關系到工程項目的質(zhì)量、工期、投資和預期效果，要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高效管理和具備應對措施的能力是十分必要的。
1、工程施工管理人員的總體素質(zhì)決定工程質(zhì)量
房地產(chǎn)項目工程建設是通過人將材料組織而形成，應重視提高工程施工管理人員的總體素質(zhì)。從事給排水工程管理人員應不斷提高業(yè)務能力和綜合素質(zhì)，掌握給排水和消防分部工程各系統(tǒng)的內(nèi)容及設計、施工規(guī)范、有關主管部門正式及 “非正式”規(guī)定，熟悉建安相關各專業(yè)的設計、施工規(guī)范，努力提高建筑、結構、電氣、給排水相關專業(yè)的'知識，積累相關施工工藝和施工方法等現(xiàn)場經(jīng)驗，了解本專業(yè)不斷進步的創(chuàng)新技術，并具綜合業(yè)務水平和工作能力，如工程預決算、工序銜接及工種配合、各種關系的協(xié)調(diào)等，熟悉給排水分部工程質(zhì)量通病，在技術上、組織上提早做好預防措施，預見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細致地搞好給排水工程前期管理，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展。
2、做好工程決策、設計及施工事前的質(zhì)量控制
重視前期管理，做好項目給排水工程決策、設計及施工事前質(zhì)量控制，把握重點和難點，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目投入和產(chǎn)出良性循環(huán)。房地產(chǎn)項目開發(fā)是一個動態(tài)的過程，一般可分為前期管理（包括立項、規(guī)劃、設計及圖紙會審等）、工程建設（包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等）和銷售管理（包括銷售和物業(yè)管理等）等階段，不同的階段具有不同的風險特征，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導致投資的失敗，房企必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進行識別并加以防范。工程建設不同于科學實驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質(zhì)量控制的目的不是事后發(fā)現(xiàn)問題，而是事前避免質(zhì)量問題的發(fā)生，或者事前識別質(zhì)量隱患，重視工程形成的每一個環(huán)節(jié)，不局限于傳統(tǒng)施工過程的質(zhì)量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實現(xiàn)質(zhì)量管理零缺陷。
2.1 項目建設前期基礎性工作的重要性。
未雨綢繆，重視項目建設前期準備工作。首先，全面掌握工程建設第一手資料，如工程建設有關工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、氣象等自然情況；其次，重視測繪工作，確保項目總體規(guī)劃、單體建設與周邊室外給排水管網(wǎng)等市政基礎設施協(xié)調(diào)。
2.2 重視項目圖紙會審事前控制工作。
設計圖紙是質(zhì)量控制的重要依據(jù)。圖紙設計的好壞直接關系到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，圖紙會審又關系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，應組織好建設、監(jiān)理、設計、施工和監(jiān)督等單位、部門參加的設計交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利于施工，有些場合，雖設計符合規(guī)范，但現(xiàn)場實際施工困難，為保證施工質(zhì)量，需對設計進行適當?shù)男薷膬?yōu)化，將理論和實際結合，以保證工程質(zhì)量符合規(guī)范的要求，多方應共同斟酌把關，全面熟悉設計圖紙，努力并善于發(fā)現(xiàn)圖紙中的不足和差錯，把影響工程質(zhì)量、使用功能等方面的問題盡量在會審時提出，以便設計對審圖時所提問題及時做出補充修改完善，并協(xié)調(diào)解決會審中提出的技術問題，形成會議紀要，防患于未然，事先將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅在萌芽之中。
2.2.1 注意審查給排水設計說明。
檢查設計是否符合相關規(guī)范或有關技術質(zhì)量標準，是否符合消防、環(huán)保等當?shù)刂鞴懿块T的正式及“非正式”的規(guī)定。
2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統(tǒng)圖。
首先，檢查設計是否合理和優(yōu)化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業(yè)圖紙之間是否“打架”，管道設置是否合理，給排水、消防管線（線槽）穿梁時，是否影響結構安全，樓面凈空是否影響結構、使用和消防要求；其次，檢查圖紙是否符合規(guī)范，例如重點檢查水表、閥門的設置情況，建議突破相關規(guī)范合理增設小區(qū)室外給水、消防系統(tǒng)閥門、水表，表面上增加建設成本，但實際上合理增設閥門、水表可形成多個獨立小網(wǎng)絡式防火墻，設置多個水表便于通過消防、給水水表進行水量平衡分析檢查漏水隱患，設置多個閥門猶如設置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業(yè)管理及拯救系統(tǒng)質(zhì)量缺陷 ，經(jīng)驗和教訓是寶貴的。再次，檢查供水網(wǎng)絡是否遵循規(guī)范、合理分區(qū)。
2.2.3 注意審查給排水等綜合管網(wǎng)圖。
檢查項目綜合管線圖，是否統(tǒng)籌整個項目，室外上水管網(wǎng)、市政排水管網(wǎng)是否配套協(xié)調(diào)。檢查管道施工規(guī)范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設置檢查井距離是否過長，管道埋設深度是否足夠。
2.2.4 注意審查設計所選用的給排水管道、材料及設備質(zhì)量。
對所用材料的利弊提出問題或建議，供設計或建設單位參考，要求設計、施工和監(jiān)理等單位共同把關，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設備。材料質(zhì)量直接關系工程質(zhì)量，其質(zhì)量的低劣直接關系建筑物使用功能和使用價值。如上海某高層小區(qū)，室外地下給水管道系統(tǒng)建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴重，無法使用，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)選用管道材料部分不合格，無奈重新建設造成嚴重經(jīng)濟損失。
2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。
如一些公共衛(wèi)生間由于目前使用條件及人員的復雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個蹲位來計算，有時設計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設置應因地制宜。
3、做好施工前質(zhì)量控制其他準備工作
3.1 做好施工前工程概預算。
根據(jù)施工圖紙進行工程概預算，掌握工程施工有關工程量第一手資料，結合合同、圖紙以及土建的總體進度做好給排水工程前期施工準備，做好工程項目投資、質(zhì)量和進度事前控制。
3.2 提前參與工程所需的原材料、構配件和設備等選型與定貨。
根據(jù)圖紙，結合規(guī)范、標準和工程實際， 注重其功能性價比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質(zhì)量、進度優(yōu)化。
3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、設備等事前控制。
認真審查施工組織設計（施工技術方案），注意施工方案是否可實現(xiàn)設計意圖的可行性、可靠性、合理性、針對性和先進性，關注組織技術措施和質(zhì)量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現(xiàn)場及法規(guī)的要求，突出“質(zhì)量第一，安全第一”原則；安全、環(huán)保、消防和文明施工是否切實可行并符合有關規(guī)定；了解施工單位的管理水平和技術水平，注意相關專業(yè)工程分包情況，以便有針對性的加強預控力度。
結束語
總之，給排水工程項目決策、設計及施工階段前質(zhì)量事前控制，是房地產(chǎn)開發(fā)給排水工程前期管理的實質(zhì)，按設計選用具有合格產(chǎn)品的管材、管件和設備，并按照施工方案及相應的施工驗收規(guī)范、工藝標準，采取合理的安裝程序進行施工，是給排水工程安裝過程的實質(zhì)。隨著建筑房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給排水工程在建筑工程中將占有越來越重要的地位，涉及專業(yè)領域更多，技術更新更快，在全面掌握工程建設的基礎上，可更好做好房地產(chǎn)開發(fā)給排水工程的前期管理，促進房地產(chǎn)項目穩(wěn)步發(fā)展。
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