(實用)房地產(chǎn)的論文
從小學、初中、高中到大學乃至工作，大家最不陌生的就是論文了吧，論文的類型很多，包括學年論文、畢業(yè)論文、學位論文、科技論文、成果論文等。那要怎么寫好論文呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)的論文，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)的論文1
1概述
人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰(zhàn)略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強勁的生命力和競爭力，為實現(xiàn)企業(yè)的遠景及目標提供有力的人才支持，對國有房地產(chǎn)項目公司尤為重要。
2人力資源管理對項目公司的特殊意義
2.1激烈的房地產(chǎn)市場競爭的需要
隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，項目公司面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，在上級集團公司授權下，可以直接參與市場競爭，但從可行性研究、前期規(guī)劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個環(huán)節(jié)都需要有專業(yè)的人才來保證實施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來調(diào)配，否則遲早將被市場所淘汰。
2.2項目運行安全的保障
房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風險的行業(yè)，存在著資金、質(zhì)量、安全等各方面的風險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規(guī)避這些潛在的風險，保證項目公司的安全運行。
2.3企業(yè)戰(zhàn)略成功實施的前提
必須通過實施人力資源管理來確保項目公司經(jīng)營方針和年度目標的實現(xiàn)，從而保證整個房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的完成，使企業(yè)立于不敗之地。
3項目公司人力資源管理工作中存在的問題
大型國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項目公司基本數(shù)量較多，但規(guī)模小、人數(shù)少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個環(huán)節(jié)都存在著不盡如人意的表現(xiàn)：
3.1優(yōu)秀人才引進難
困難集中體現(xiàn)在難以吸引、留住和合理運用優(yōu)秀的員工，項目公司的管理人員和核心人員基本是集團公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無法進入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。
3.2人才結(jié)構(gòu)不合理
雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近幾年快速發(fā)展過程，也引進了大批經(jīng)營管理和專業(yè)技術人才，但是相比于科技的進步和企業(yè)的需求，項目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無法得到滿足。引進人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內(nèi)部施工企業(yè)管理崗位轉(zhuǎn)入，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務上相比存在較大差異。
3.3人才流動速度快
目前房地產(chǎn)人才市場上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內(nèi)的大型外企。項目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問題，人才的缺乏已嚴重制約了項目公司的健康發(fā)展。
4項目公司人力資源管理工作開展不利的原因
4.1缺乏專業(yè)管理人員來開展人力資源管理工作
國有房地產(chǎn)項目公司一般都是單一項目，規(guī)模較小，沒有專門的人力資源管理部門和專業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據(jù)上級集團公司的要求，按部就班地實施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調(diào)動等工作，而在員工激勵、自主培訓、企業(yè)文化建設等方面的工作基本沒有。
4.2項目公司市場地位低下，培訓資金投入不足，制約著人力資源管理的發(fā)展
除參加上級集團公司組織的培訓外，項目公司對骨干進行系統(tǒng)、長期培訓的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓費用不足，另一方面缺乏專人組織培訓，培訓內(nèi)容和培訓形式單一，培訓計劃缺少規(guī)劃，嚴重制約了項目公司人力資源管理的發(fā)展。
4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機制，給人力資源管理工作的開展帶來困難
�。�1）項目公司的薪酬體系一般參照集團公司標準，沒有與公司的實際結(jié)合起來，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調(diào)整除了職位的晉升外別無它法；
�。�2）薪酬沒有真正與績效掛鉤。雖然實行年終考核獎等績效管理手段，但員工年終考核結(jié)果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學性，且年終考核獎的檔次也沒有真正拉開，員工對考核的感受不深；
�。�3）福利機制不完善。外聘員工由于檔案、黨團關系不在公司內(nèi)，原就對企業(yè)的歸屬感不強，加之升職通道、高層次培訓、職稱評定等其他激勵手段不足，無法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；
�。�4）缺乏對地域特點的區(qū)別。各項目公司所處的區(qū)域不同，各區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況又有著極大的差異，一、二線經(jīng)濟發(fā)達城市的`住房、消費、醫(yī)療、教育成本都遠遠高于其他城市，而集團公司對各項目公司的工資總額、崗位工資標準通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區(qū)域的項目公司增加了引進優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。
4.4對人才重使用輕開發(fā)
人力資源管理中人是核心，而有些項目公司對員工存在重使用、輕開發(fā)的現(xiàn)象。人應該像蓄電池一樣，充足電后自然會放電，然后再進行充電循環(huán)使用，如果一味地過度使用，而不及時補充新的能量和知識，員工遲早會在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠無法留住人才。
5加強和完善項目公司人力資源管理的對策及建議
項目公司的人力資源管理，應從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。
5.1招聘人才的天平應向無資歷有潛力的新手傾斜
招聘人才的天平應向無資歷有潛力的新手傾斜，這是項目公司彌補外部挖掘人才弱勢的現(xiàn)實選擇。項目公司受自身各方面因素所限，無法吸引更多工作經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進了這樣的人才，也未必能長期留住，反而會給企業(yè)人力資源帶來不利影響。因此，項目公司要建立切實可行的人才儲備機制，在招聘時，要更關注應聘者的學習能力、發(fā)展?jié)摿偷赖滦摒B(yǎng)，即使是沒有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開始，根據(jù)企業(yè)的需要畫出最美的圖畫，同時還能培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情和忠誠度。
5.2應重在內(nèi)部培養(yǎng)為主
項目公司應當主動擔負起員工知識更新的責任，要立足自我培養(yǎng)為主、外部培訓為輔，面向高級經(jīng)營管理人員、專業(yè)技術人員和基層員工，建立健全以能力建設為核心的人才培養(yǎng)機制、內(nèi)外培訓相結(jié)合的多層次、多渠道的教育培訓體系和企業(yè)內(nèi)部的終生學習系統(tǒng)。不僅要有對專業(yè)知識、專業(yè)技能的培養(yǎng)，而且還必須要有對團隊精神、開拓創(chuàng)新、道德素養(yǎng)、政策理論水平的培養(yǎng)。
5.3加大培訓投入，不斷促使企業(yè)人才輩出
項目公司通過各種專業(yè)技術、繼續(xù)教育、政治理論以及學歷深造等方面的培訓，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對自己的重視和企業(yè)未來的發(fā)展，從而產(chǎn)生對企業(yè)的歸屬感，改善工作動機，調(diào)動工作積極性。
5.4要重視情感管理
情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內(nèi)心深處激發(fā)每個員工的內(nèi)在潛力、主動性和創(chuàng)造精神，消除職工的消極情緒，就項目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會地位等可能不盡如人意，但“情”能補拙，通過雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價值得到了體現(xiàn)，從而激發(fā)員工的斗志，使個人目標與企業(yè)目標保持一致，形成良性循環(huán)。
5.5建立有效的激勵機制
�。�1）建立科學、合理、有效的薪酬制度。項目公司要根據(jù)德才兼?zhèn)涞囊�，建立健全崗位目標責任制，建立以業(yè)績?yōu)橐罁?jù)，由品德、知識、能力等要素構(gòu)成的各類人才評價指標體系，堅持效率優(yōu)先、兼顧公平。對績效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關鍵管理崗位、有突出貢獻人才傾斜，適當拉開收入差距；
�。�2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過內(nèi)部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績考核制度，使每個人都能發(fā)揮所長、人盡其用，引導員工多渠道成才，形成能上能下、能進能出、競爭充滿活力的選人用人機制；
�。�3）完善配套的激勵措施。項目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應該以企業(yè)的核心價值觀為導向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關心員工，建立工會組織，加強工作保障、改善生活條件、解決實際困難，為所有員工提供一個沒有后顧之憂、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺。
6結(jié)語
當今社會，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強調(diào)人和崗位適配，強調(diào)人才的二次開發(fā)。國有房地產(chǎn)項目公司應轉(zhuǎn)變思路，積極創(chuàng)造條件，營造尊重知識、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機會，肯干事的人有舞臺，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文2
【文章摘要】
目前，對投資性房地產(chǎn)進行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關鍵事項、不同會計準則下投資性房地產(chǎn)的評估談談看法。
【關鍵詞】
投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關鍵事項
1 投資性房地產(chǎn)的評估背景
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟增長點。
為了順應經(jīng)濟發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準則），發(fā)布了《企業(yè)會計準則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計核算有章可循、有法可依。
國內(nèi)會計準則借鑒了國際會計準則中的相關規(guī)定并在公允價值應用方面有限度地進行了創(chuàng)新。它的要點是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨核算并在報表中單獨列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。
投資性房地產(chǎn)在國際會計準則和國內(nèi)會計準則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨計量、單獨出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權，持有的準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。而用于出租的土地使用權可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權的。
“公允價值”這個概念，在國際會計準則和國內(nèi)會計準則中有不同的表述。在國際會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。
投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。
為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于20xx年、20xx年先后制定并發(fā)布了《以財務報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護資產(chǎn)評估當事人的合法權益。
2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關鍵事項
下面是評估人員為滿足某上市公司財務報告披露需要而進行的投資性房地產(chǎn)公允價值評估業(yè)務，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準、評估方法和評估假設及評估初稿的提交等問題進行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。
2.1確定評估范圍
在這項評估業(yè)務中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應由企業(yè)自行確定，但因為投資性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因為過大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認為，他們的識別過程嚴格地遵循了會計準則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。
在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由。客戶認為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認為不務正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認為自己有責任判斷企業(yè)的分類是否合理，這是職責所在。所以要求評估人員要對會計準則的相關規(guī)定必須熟悉。
2.2明確評估基準、評估方法和評估假設
投資性房地產(chǎn)的評估基準是市場價值，雖然會計準則要求的是公允價值，對于本例中的`投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。
投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。
評估假設方面，主要問題是用收益法進行評估時租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進行有效地溝通。
2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿
評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結(jié)果告知企業(yè)。因為評估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結(jié)果，所以需要評估人員與企業(yè)進行有效溝通。
評估人員應當明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當然評估人員不能因為企業(yè)的特殊要求而影響評估結(jié)果的公允，要進行充分的市場調(diào)查，對于確實存在的客觀事實必須保持評估的獨立性。
3 投資性房地產(chǎn)在不同的會計準則下的評估
3.1國際會計準則下，評估范圍、關鍵問題及解決方法 國際會計準則下，企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時應按轉(zhuǎn)換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。
在評估實務中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務居多。為了順利地進行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準則的規(guī)定，具備相關的會計知識；要熟悉財務報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法及假設；要關注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況；要了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關的租約條款。
3.1.1事前與注冊會計師進行有效的溝通，了解評估的目的
評估人員在接受了業(yè)務委托之后，應提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報告需要滿足的相關會計準則的規(guī)定。
隨著新的會計準則的逐步實施，以財務報告為目的的評估業(yè)務會成為資產(chǎn)評估行來的一項新興業(yè)務。所以評估人員應盡可能對相關會計準則進行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。
3.1.3熟悉財務報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式
注冊會計師運用評估數(shù)據(jù)是為恰當?shù)赜嬃炕蚺�，所以評估人員應該熟悉在財務報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權的價值？只有弄清楚這一點，才不會簡單地給出房地一體的評估結(jié)論，不會對報告使用者產(chǎn)生誤導。
3.1.4要與注冊會計師進行溝通，選擇恰當?shù)脑u估方法和評估假設
國際會計準則規(guī)定，財務報告中應披露投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法和重要的評估假設，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設都進行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設等內(nèi)容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。
3.1.5要關注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權情況
與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權登記來確定權屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。
3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實際出租情況及相關租約條款
一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進行計算，在租期外則按市場租金計算。
3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計準則下的評估
3.2.1國內(nèi)會計準則與國際會計準則的區(qū)別
與國際會計準則相比，國內(nèi)會計準則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
從投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計準則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因為其他的評估方法通常有較多的假設，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行計量的可靠性。
3.2.2對評估的影響
國內(nèi)會計準則與國際會計準則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。
后續(xù)計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，國際會計準則更傾向于公允價值模式，而國內(nèi)會計準則以成本模式為基準模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進損益，容易帶來利潤操縱，進而影響所得稅。
評估方法方面。在國內(nèi)會計準則下，首選的市場比較法。而國際會計準則下，收益法也是常用的評估方法之一。
周期性評估方面。國內(nèi)會計準則下，并不需要在每個會計期末都確認公允價值。但在國際會計準則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。
房地產(chǎn)的論文3
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目管理當中，經(jīng)常碰到工作任務的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費。有一個可行性的計劃顯得非常重要。本文主要對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃管理進行探討。
前言
現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的計劃管理貫穿了整個項目開發(fā)過程，項目計劃管控同樣也是成本管控，項目計劃控制得好，就能保證整個項目的資金計劃、銷售計劃按照預期實施。進度管控不到位，出現(xiàn)設計拖延，招標拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無疑會在很大程度上加大了項目的隱性成本。正因為此，現(xiàn)代房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中應該加強計劃管理。
1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目計劃管理的重要性
房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制直接關系到產(chǎn)品進入市場的時間，關系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益，同時也關系到消費者的利益。房地產(chǎn)項目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。項目計劃進度必須服從公司經(jīng)營進度的需求�，F(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽度。
在項目管理中，項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關聯(lián)的任務和不可預知的風險。項目本身的設計、功能、技術、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對項目的計劃執(zhí)行會產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項目實施的指導性文件，項目計劃對項目的預期目標進行籌劃安排，將項目的全過程、全部目標和全部活動統(tǒng)統(tǒng)納入計劃的軌道，使人力、材料、機械、設備和建設資金等各種資源得到合理充分有效的運用，以期實施過程中及時對各階段各環(huán)節(jié)進行協(xié)調(diào)，達到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造價合理的預定目標。
2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項目各項計劃的編制內(nèi)容及要求
2.1發(fā)展控制計劃
房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃是房地產(chǎn)項目開發(fā)的總綱性計劃，在這個計劃中，我們必須明確項目開發(fā)的關鍵工作的時間控制點。發(fā)展控制計劃是公司各部門工作的內(nèi)控計劃，編制發(fā)展計劃時，讓有經(jīng)驗的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預計項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的困難，時間安排要合理，以保證計劃具有可操作性，避免在項目實施過程中不斷地調(diào)整計劃，一定要確保發(fā)展控制計劃作為總綱性計劃的嚴肅性。
2.2工程實施控制計劃
工程實施控制計劃是工程實體施工進度安排的控制計劃，主要是指導項目工程現(xiàn)場施工的控制計劃。工程實施控制計劃的編制內(nèi)容主要是：總包單位工程實施的階段性時間控制點，工程實施控制計劃，既要考慮工程關鍵性控制點時間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實施的功能，具有可操作性。工程實施控制計劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強的協(xié)調(diào)能力，熟悉各個分部工程的實施流程，這是建筑市場結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，也必將是建筑市場專業(yè)化程度不斷提升的結(jié)果。
2.3施工圖出圖計劃
施工圖出圖計劃就是工程項目所用施工圖的安排計劃。對于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護施工圖、常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)設備專業(yè)施工圖、售樓準備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項工程施工圖等。
2.4承建商分包計劃
承建商分包計劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計劃。編制承建商分包計劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟性，估計對現(xiàn)場管理帶來的影響;在承包商分包計劃中需要充分考慮承建單位進場的準備時間。
2.5甲供材料進場計劃。
在甲供材料進場計劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟性，充分考慮對現(xiàn)場施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。
2.6工程成本控制計劃。
工程成本控制計劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實施之前制定的工程成本預控計劃，以保證項目的工程成本高度受控。其中預計費用的分項應與擬分包工程項目一致，以便工程實施過程中對工程成本進行動態(tài)調(diào)控;明確項目的.檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標準，制定各分項費用的套用標準。工程成本計劃的編制，不僅是合約預算部門的事情，更需要設計、工程技術人員提供詳細的設計意圖和工程技術要求。
2.7費用支付計劃
費用支付計劃是項目開發(fā)過程中支付工程勘察費、設計費、工程進度款、營銷費用等項目費用的計劃，由財務部門根據(jù)合約預算部門的工程費用階段需求量、規(guī)劃設計部門的設計費用需求和營銷部門的營銷費用需求量編制而成。費用支付計劃是整個項目管理的經(jīng)濟保證，支付計劃不能較好地執(zhí)行，項目管理其它計劃的執(zhí)行將無從談起，所以支付計劃至關重要。
3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項目的各項計劃措施
計劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對計劃的實施，沒有一只有效執(zhí)行力的團隊，再好的計劃也是一個表面文章;但是，反過來講，只有一個有執(zhí)行力的團隊，才能共同編制出一個有效可行的計劃;兩者是相補相成、互為辯證的關系。管理是計劃、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制，計劃是管理工作的第一步，是基礎。房地產(chǎn)項目的計劃執(zhí)行可以分為二條線進行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計劃的關鍵性控制點是否得到了落實，如果沒有，則要召集相關部門檢查出現(xiàn)問題的原因，協(xié)調(diào)責任部門制定補救措施，如果時間實在無法挽回，則要確定后續(xù)關鍵性控制點的應對措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項計劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場的實際情況及時反饋到各部門，有先后關系的事情能夠有人及時跟蹤過問，保證項目的實施操作連貫、流暢，應該有一個部門全面來跟蹤協(xié)調(diào)各項計劃執(zhí)行落實情況。現(xiàn)場項目部作為全面負責現(xiàn)場操作的部門，公司各部門的工作都要在現(xiàn)場項目部匯集，現(xiàn)場項目部是公司各部門的延伸，現(xiàn)場項目部應該作為各項計劃落實的牽頭部門。項目部根據(jù)工程實施控制計劃控制現(xiàn)場的進度，并將現(xiàn)場的實際進展以及資源的需求及時反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時具備施工條件，需要分包單位進場的信息告之合約預算部、哪些甲供材料需要進場了告之物資部門、承建單位工程進度款的應急支付需求告之財務部門等等。為了完成這些工作，一般項目部應設置項目經(jīng)理全面負責計劃管理的協(xié)調(diào)，平時不能解決的問題，項目部經(jīng)理提到公司工程會議上解決。
同時，項目部牽頭落實各項計劃的好壞，依賴于公司各部門的協(xié)調(diào)配合。公司各部門要樹立為現(xiàn)場服務的意識，急現(xiàn)場之所急，作為現(xiàn)場的資源配置工作，各項計劃的落實在于不斷的實施、檢討、配置資源、再實施、再檢討如此反復，檢討的工作應該制度化，保證將影響進度的因素及時反映出來，及時解決。
項目管理者聯(lián)盟
4.小結(jié)
從計劃的編制與組織、實施、檢查、糾偏等各個環(huán)節(jié)，都離不開計劃思維。一個團隊實施一個項目開發(fā)，也離不開有效計劃方案的支持。項目計劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項目實施全過程中一項重要的管理內(nèi)容，對項目的銷售、成本、預期收益等都會造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強項目的計劃管理。
房地產(chǎn)的論文4
引言
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的重要組成部分。同時，受到新營銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃的實際情況來看，其中存在多方面問題，嚴重影響了房地產(chǎn)營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題的認識，再提出相應的解決措施，為推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎。
1.房地產(chǎn)營銷策劃的含義
所謂房地產(chǎn)營銷策劃，就是在綜合整合營銷學的相關概念，由最初的市場調(diào)研開始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設計觀念、設計特點、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項目進行整合，通過充分向消費者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過市場調(diào)研，全面分析消費者的基本需求，再通過市場細分對消費者進行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場營銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過在房地產(chǎn)領域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進行策劃的一種活動；（2）在當前房地產(chǎn)營銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場營銷、預測體系；（3）房地產(chǎn)的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實現(xiàn)利潤最大化為最高宗旨。
2.房地產(chǎn)營銷策劃存在的主要問題
2.1市場調(diào)研不足
市場調(diào)研是開展營銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對整個營銷行為產(chǎn)生重要影響。但當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場調(diào)研資料不全面，不能成為科學的資料基礎；（2）市場調(diào)研目標模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。
2.2目標市場不明，市場定位模糊
在當前市場定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細分市場顧客群體時，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標準去展開市場營銷，導致消費者對企業(yè)的服務評價不高。另一方面，在市場影響過程中，企業(yè)忽視了對市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標等要素的整合，導致整體市場結(jié)構(gòu)失衡。
2.3產(chǎn)品賣點把握不準，文化營銷面臨困境
產(chǎn)品賣點是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當前的營銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無法建立相應的營銷形象。
3.房地產(chǎn)營銷策劃的對策
3.1加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與預測
在市場調(diào)研中，相關人員可以模塊化工作理念處理相關內(nèi)容，將市場調(diào)研與預測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場調(diào)研目標。
在落實模塊化工作理念的過程中，可以設置以下幾個模塊：（1）準備模塊。制定調(diào)查問卷，調(diào)查問卷內(nèi)容應包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價格、希望在購房過程中得到的服務等；（2）市場調(diào)研模塊。充分借助當前微時代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調(diào)研工作，對于每位認真填寫調(diào)查問卷的受眾，可以添加其關注，以提高受眾參與市場調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進而建立扇形圖，以真實反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場，科學市場定位
科學定位市場的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費者的購房需求，在通過聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認識到本價格段位、本戶型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。
3.3實事求是，避免故意炒作
在營銷策劃過程中，策劃人員應該根據(jù)客戶的`不同需求來對產(chǎn)品進行細分。就房地產(chǎn)實質(zhì)來看，一個開發(fā)項目具有很多的賣點，包括住房規(guī)劃、配套設施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點，并結(jié)合消費者的實際需求，促使消費者完成消費。在策劃過程中，要做到實事求是，充分告知消費者本樓盤項目的主要特點與內(nèi)容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時在客觀行動上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意
在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認識到：企劃創(chuàng)意是對主體進行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買沖動。在提高廣告品質(zhì)的過程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價標準，并以藝術展現(xiàn)的方式表達本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內(nèi)容的認可度。
一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢，主要表現(xiàn)為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會知名度
媒體是促進消費的主要載體，為保證營銷行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業(yè)社會知名度。從當前房地產(chǎn)企業(yè)所開展的營銷策劃內(nèi)容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒�。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應的公共賬號，邀請消費者關注，并依靠微信紅包等新興手段，對關注的人群進行隨機獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時，以體驗、實景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點，通過適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷售。
結(jié)束語：
主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與對策的相關問題，對工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營銷策劃的過程中，需要充分認知當前房地產(chǎn)營銷中存在的問題，并結(jié)合多種新型手段展開營銷，確保相關行為能達到預期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。
房地產(chǎn)的論文5
在社會主義市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的大形勢下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們在生活當中越來越重視住房問題，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問題，只有對這些問題進行詳細的分析，并找到恰當?shù)姆绞竭M行解決，才能更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義
管理一般就是指在一個較為固定的環(huán)境當中，在各種人力、物力和財力的支持下進行相關的規(guī)劃和管理等活動，在整個管理活動當中一定要嚴格按照相關的規(guī)定和要求來開展管理活動，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說它是一個系統(tǒng)，在工作當中需要制定科學合理的管理方案，只有保證其科學性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
在房地產(chǎn)管理活動中，對于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡單的話來說就是要使用新的方法和以前從未有過的手段去開展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。
2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性
2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性
當前我國的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進步，但是在發(fā)展的過程當中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。
2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性
房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當中需要很多人、很多部門的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中加強每一個環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時還能夠有效的利用相關的資源，從而在更大的程度上實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
3、房地產(chǎn)管理實踐創(chuàng)新
3.1管理模式的探索和創(chuàng)新
當前，我國的計算機網(wǎng)絡技術得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對其進行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動中首先就是要對管理模式進行不斷的變革，例如：可以建立一個比較詳細也比較全面的獎懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。
3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新
當前的社會發(fā)展中，各個行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個人素質(zhì)和知識技能起到了非常關鍵的作用，只有一個企業(yè)不斷加強人才培養(yǎng)，同時不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來更大的價值，從而促進企業(yè)的發(fā)展。
建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓管理系統(tǒng)，確定培訓項目與內(nèi)容，使受訓者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應用到實際工作中。培訓管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓管理制度與流程入手，再將培訓內(nèi)容細化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進入，專業(yè)技能相對薄弱，專業(yè)知識差。所以，在培訓前，需針對不同的.人員制定不同的培訓方案，摸清每一個員工掌握技能的情況，在哪方面的知識缺乏，再針對不同的情況，進行分類、排班，確定不同的培訓內(nèi)容，以使培訓效果達到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因為只有通過不斷的學習，人員素質(zhì)才會整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績才會整體提高，管理得到提升。
3.3加強管理項目的創(chuàng)新
對項目管理進行有效的創(chuàng)新在整個房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當中有著極其重要的地位，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的前提下，不斷的進行管理項目的創(chuàng)新就能夠更好的擴大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設的過程中需要耗費很長的時間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機，提高企業(yè)面對風險的能力，同時也能使得資源能夠充分利用，更好的推動房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。
3.4信貸政策的創(chuàng)新
由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對信貸政策進行創(chuàng)新。例如國務院新出臺的調(diào)節(jié)政策中，要求購買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準利率的1.1倍。這樣，就限制了投機購房和房價的過分增長，減少了金融風險，進而促進了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
3.5土地市場管理的創(chuàng)新
在創(chuàng)新實踐當中，最為基礎的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強對土地市場管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應途徑，另外對于那些閑置的土地要進行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當?shù)姆绞綄ㄔO用地進行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對于土地的管理，國家應該采取相應的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。
3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新
城市的發(fā)展進步離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來越好，房地產(chǎn)開發(fā)的要求就越來越高，以適應城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來越好。
4、結(jié)語
在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問題，這些問題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動當中一定要適當加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當中存在的一些弊端，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)的論文6
摘要：近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭越來越迅猛，行業(yè)間的競爭也越發(fā)的激烈。為了能使自己的企業(yè)在市場內(nèi)占有一席之地，并獲取利潤使企業(yè)有進一步的發(fā)展，開發(fā)商紛紛開始意識到房地產(chǎn)廣告的重要性。本篇文章從房地產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢入手，闡述了房地產(chǎn)廣告中存在的問題，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作、投放及房展會，并結(jié)合具體項目案例的實際運用予以進一步分析。
關鍵詞：房地產(chǎn)廣告；創(chuàng)作；投放；房展會
一、引言
跨入21世紀，隨著住房改革的深入以及國家政策層面的支持，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，同時給房地產(chǎn)廣告帶來了無限發(fā)展空間。在廣告領域里房地產(chǎn)廣告與一般產(chǎn)品廣告大不相同，由于其產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，廣告所要表現(xiàn)和傳達的內(nèi)容較為復雜，如：地段、交通、景觀、建筑、戶型、配套、物業(yè)，等等。通過對房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作研究對當下房地產(chǎn)廣告的規(guī)范、發(fā)展和創(chuàng)新具有一定的參考價值和現(xiàn)實意義。
二、房地產(chǎn)廣告存在的問題
�。ㄒ唬┌唁N售作為終極目標，忽視營銷營銷有別與一般的銷售。房地產(chǎn)營銷首先要了解購房者的需求，其次要根據(jù)購房者的需求造房，然后才是通過廣告策劃制訂出可行的廣告，利用大眾傳媒向特定的購房者“廣而告之”，最后完成銷售。
�。ǘ┤狈Κ毺匦�、原創(chuàng)性
房地產(chǎn)廣告追風現(xiàn)象日趨嚴重，沒有深刻扎實的內(nèi)容，一會兒歐陸風情，一會兒綠色社區(qū)，時而洋房別墅，時而都市田園，時而豪華公寓，沒有獨特的個性，更別談品牌魅力了。房地產(chǎn)行業(yè)有句經(jīng)典名言“：location，location，location”（位置、位置、還是位置），即說位置決定一切，所以房地產(chǎn)廣告對位置卓越、交通便利這一類說辭情有獨鐘。到處是“市中心純正精英生活“”城市中央生活區(qū)”，等等“，房子可以復制，地段不能COPY！”之類的廣告語更是隨處可見�！暗罔F上蓋物業(yè)”也就成了許多城市房地產(chǎn)項目的賣點。但是過多的雷同炒賣是否能起到好的宣傳效果呢？這也許是房地產(chǎn)廣告中應該考慮的問題。
�。ㄈ┨摷俑】洌鸥皇⑿�，煽情的廣告文案泛濫很多樓盤廣告中打出“意大利雕塑莊園”“高爾夫公園“”好萊塢貝弗利山莊“”巴黎盧浮宮”等概念。還有些樓盤直接以“洋名字”打廣告，如“柏林”“德國”“萊茵”“加州“”英格蘭”等�；緵]有本土文化的背景支撐，并不能給消費者帶來實際性的收益�！白鸪绾勒�，只給少數(shù)人享受”“千萬人生活的土地，只為百位不凡者締造……”等過度渲染，加劇弱勢群體的仇富心理。
三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作策略
（一）進行客戶定位做廣告前，開發(fā)商要對自己的目標消費群做定位。
一條好的房產(chǎn)廣告首先要求能吸引消費者的眼睛，廣告上就應該清楚地告訴它的目標消費群，我們的房子就是為你建的，這樣才能建立最好溝通點。
房產(chǎn)廣告的針對性非常強，一位開發(fā)商告訴記者，我們的房子，均價是8000元／平方米，我們以30~40歲的中高收入者為自己的目標受眾，在一家報紙中，可能會有20％~30％的讀者是中高收入階層，在這些人當中，還可能會有70％的人是30~40歲之間的成功人士，這樣就有14％到21％的人基本符合我的樓盤，在這部分人當中，要買房的也許有50％，這樣算下來，一家非常好的報紙，也只有7％~10％左右的讀者是我的目標消費群。
（二）設計廣告眼
房屋廣告首先應該告訴購房者，買這樣的房子能有什么好處，這也就是專業(yè)人士所說的廣告眼。對于競爭激烈、市場發(fā)育程度高的樓市而言，發(fā)展商賣的不僅是房子，還有一種生活方式，所以在廣告中就要傳遞出物業(yè)所提供的配套設施以及業(yè)主入住后所能體驗的生活境況，這種生活境況對置業(yè)者來說意義重大。
好的廣告就應該做到有鼻子有眼，比如，百花園地處百花村，索性就以“百花爭艷春色滿園”為廣告眼，從此一發(fā)不可收拾，房子越賣越火。長安花園的銷售情況也不錯，開盤僅三個月的時候，就創(chuàng)造了60％的銷售率，它的精品小高層以新城南新生活新家園為主題，抓住了其目標消費群的購買心理。
�。ㄈ蚀_選擇發(fā)布媒體
據(jù)一項調(diào)查顯示：教育程度高者較偏重于印刷媒體，教育程度略低者較偏重于電波媒體。因此，房地產(chǎn)營銷人員應該根據(jù)自己的目標消費群的年齡、教育程度、職業(yè)以及收入狀況，來決定選擇哪種廣告媒體。在各類媒體中，平面媒體由于在表達房地產(chǎn)廣告的訴求點上更具優(yōu)勢，因此各類報紙和雜志就成為了刊登房地產(chǎn)廣告的主要載體。很多調(diào)查顯示：房產(chǎn)廣告的大部分客戶是靠看報紙來的，所以發(fā)展商比較青睞報紙廣告。各城市房地產(chǎn)廣告市場則通過該城市主要報刊的房地產(chǎn)廣告來支撐。
從房地產(chǎn)廣告投放選擇的媒體來看，主要城市的綜合都市類報紙是廣告投放的首選。房地產(chǎn)廣告選擇地方性的綜合都市報也是有原因的，一方面由于地方性報紙對目標市場的針對性更強，可以更準確地將廣告主的訴求傳達給消費者，并且這類報紙覆蓋讀者范圍廣闊，因而廣告的效果也比較好；另一方面，隨著讀者需求的增加，現(xiàn)在很多都市類報紙都紛紛開辟了房地產(chǎn)專版來吸引讀者閱讀，這也給房地產(chǎn)商投放廣告創(chuàng)造了條件。
當然，若評價一個媒體對某一特定產(chǎn)品的`廣告價值，是不能單純從閱讀率上來判斷的，還要考慮到其廣告成本、出現(xiàn)頻次及所選媒體讀者群持的廣告觀、生活觀及價值觀等。
�。ㄋ模┳プV告的投放時機
從年度來看，每年的9月和4月是全年房地產(chǎn)行業(yè)廣告刊登額的最高點和次高點，其主要原因可以歸結(jié)為廣告主為了更好地抓住10月初和5月初的兩個長假期所帶來的消費高峰，因而趕在長假前投放大量的廣告來加強宣傳；此外，在9月份，房地產(chǎn)商也常借房展會、中秋節(jié)等時機，不斷創(chuàng)新，推出新樓盤或炒作新概念，使房地產(chǎn)市場顯得尤為熱鬧，因此9月份通常是房地產(chǎn)廣告投放最多的月份。
從周期來看，房地產(chǎn)廣告表現(xiàn)出更明顯的傾向性，周四和周五成為廣告商投放廣告最多的兩天。這是由于周四、周五因臨近雙休日，對周末購買的促銷效果比較明顯，因而在這兩天廣告集中度最高。而在通常情況下，周六和周日的報紙在版面和發(fā)行量上都會出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，考慮到這對廣告效果的影響，這兩天一般不被商家看好，是房地產(chǎn)廣告投放的低谷。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)廣告要做到盡善盡美，無疑十分困難！因此，再優(yōu)秀再杰出的房地產(chǎn)廣告也不會引發(fā)直接的消費行為發(fā)生！廣告最大的作用是吸引消費者的目光，僅此而已，至于能否形成購買行為，關鍵還在于產(chǎn)品自身的軟硬件是否符合消費者的真正需求。
作為房產(chǎn)品與消費者之間橋梁作用的房地產(chǎn)廣告在進行創(chuàng)作時，要具有強烈的社會責任感，要力求做到兼顧企業(yè)、購房者、社會三方面的利益。優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告必須基于策劃對項目的準確定位以及對產(chǎn)品優(yōu)勢賣點的深度挖掘。廣告只是最后一個表現(xiàn)的環(huán)節(jié)，承載著營銷策劃思想的結(jié)果、開發(fā)商品牌建設意識等。廣告策劃人員在整個地產(chǎn)界的項目推廣中起到重要作用，在具體的廣告執(zhí)行中有幾個切入點：使廣告創(chuàng)意在提高品牌的前提下實現(xiàn)銷售；形象設計和廣告實施中多些原創(chuàng)性；規(guī)范廣告語言；選擇吸引人的廣告眼及視覺效果；挑選適合的投放媒體；制定正確的投放策略；在項目的理性訴求上注重誠信度；建立廣告活動與消費者進行雙向信息溝通的通道等等。只有做到這些，房地產(chǎn)廣告才能真正地為企業(yè)和消費者服務，才能成為來源于生活而又高于生活的藝術。
房地產(chǎn)的論文7
房地產(chǎn)行業(yè)處于一個特殊的產(chǎn)業(yè)，周期性長，中間環(huán)節(jié)比較繁瑣，在項目管理工作開展過程中，必須要加強房地產(chǎn)管理，實施有效的風險防范和控制，保證各個項目順利開展。有效降低風險管理風險發(fā)生率，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源最大化，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置，更好地開展項目管理、設計管理等工作。實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的風險預防和控制。
1供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下房地產(chǎn)項目管理存在的主要問題分析
第一、項目管理認識不到位。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革實施后，我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)項目管理工作開展過程中，對于項目管理存在很多的錯誤認識，將項目簡單的認為是現(xiàn)場管理和施工管理，對于現(xiàn)場以外的工作沒有充分開展，導致項目管理水平明顯下降，導致對項目收益等各個方面產(chǎn)生了很大的不良影響效果。
第二、項目開發(fā)前期工作開展不完善。房地產(chǎn)項目前期工作開展時，盡管開發(fā)商給予了一定的關注，但是仍然存在很多方面的問題，這是一個系統(tǒng)的工程項目，前期準備工作開展內(nèi)容比較復雜，研究和分析房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容，是保證房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的'重要保證，因此加強對項目的可行性分析非常重要，避免出現(xiàn)亂開發(fā)、亂投資的行為，引起企業(yè)資源浪費，甚至危害到整個企業(yè)的安全穩(wěn)定運行。
第三、設計監(jiān)理不到位。房地產(chǎn)項目開發(fā)工作開展過程中，圖紙設計是非常重要的一項內(nèi)容，圖紙階段的設計很大程度上決定了項目最終產(chǎn)品房產(chǎn)價值大小。供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革工作開展時，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于這個階段的管理工作開展認識不到位，再加上設計過程中缺乏專業(yè)技術支持，沒有提出明確的委托書要求，導致設計出來的圖紙和實際情況存在很大的差異，嚴重降低了設計質(zhì)量水平。
第四、職位控制不當。一些房地產(chǎn)開發(fā)商在開展項目管理工作時，過分追求速度，希望快速回籠資金，從而引發(fā)了一系列不良情況。在具體項目工作開展過程中，一方面對于項目管理工作開展過程中缺乏相應的安全管理和質(zhì)量管理監(jiān)督，很容易造成決策失誤，另一方面對于項目工程的進度控制不到位，造成工程難以及時完成，從而對銷售計劃預期實現(xiàn)情況產(chǎn)生了很大的影響效果。除此之外，開工前由于缺乏詳細具體的投資估算和全面估算認識，在項目具體管理工作開展過程中，無法對成本實現(xiàn)有效控制和管理操作，導致投資成本明顯大于投資計劃額，在很大程度上影響了企業(yè)資金流動和現(xiàn)金流動，明顯增大了企業(yè)運轉(zhuǎn)成本。除此之外，風險管理和控制較差，房地產(chǎn)項目開發(fā)工作開展過程中，存在很多的不確定影響因素，比如政策風險、市場風險等，一旦風險發(fā)生后，無法及時做好控制管理工作，很容易對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的不良影響效果。
2供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下房地產(chǎn)企業(yè)項目管理對策探討
第一、提升項目管理人員綜合素質(zhì)。項目管理時，項目管理人員的專業(yè)技術和其他管理水平對整個項目的成功實施情況會產(chǎn)生很大的影響和作用。針對供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下我國項目管理人員素質(zhì)水平較低的情況，需要不斷加以提升和改善。一方面需要加強房地產(chǎn)企業(yè)管理層和領導決策層的綜合素質(zhì)，加強管理人員對于項目管理工作的正確認識，能夠按照實際情況開展具體的工作，保證項目順利開展。另一方面就需要正確認識到項目開展的重要性，加大培養(yǎng)和指導工作開展，建立適合企業(yè)發(fā)展的復合型項目管理人才，不斷優(yōu)化管理方式，保證在項目工作開展過程中，能夠堅持以人才為本，與時俱進，吸收新的知識和理念，提升項目管理人員的綜合素質(zhì)。
第二、加強項目前期管理工作。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，需要對房地產(chǎn)行業(yè)以及市場的變化時刻加以觀察，同時需要正確認識國家針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的行業(yè)政策，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的動態(tài)變化加以認識和全面把握，建立完善的企業(yè)信息管理機制，主動收集各類信息內(nèi)容，實施綜合分析和管理，為房地產(chǎn)項目的有效開發(fā)提供足夠的信息和數(shù)據(jù)支持。除此之外，需要做好市場調(diào)研和預測管理，對項目進行準確定位，形成多個備選方案，能夠從中選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)的方案，確定方案后，能夠?qū)Υ_定的方案做出并且形成全面且實際的投資報告。
第三、完善項目規(guī)劃設計。在充分考慮市場需求、技術要求、項目安全等多方面要求的前提下，能夠加強和設計單位之間的聯(lián)系溝通，加強互動交流，項目團隊的負責人能夠全程參與到房地產(chǎn)項目設計工作開展過程中，加強密切合作交流，保證設計方案的有效性和安全性。
第四、加強項目控制。在項目控制時，需要從項目質(zhì)量管理、成本管理、風險管理等多個方面加強管理控制，實施有效的風險防范控制，加強風險回避、風險轉(zhuǎn)移，有效實施風險控制，提升項目管理控制效率。
3結(jié)語
供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革條件下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，項目管理非常重要，在具體開展項目管理工作時，需要從項目開發(fā)前期工作、設計過程、職能控制過程、風險管理等多個方面加強項目管理。結(jié)合實際建設需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營銷理念，從而更好地促進市場推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展和進步。
房地產(chǎn)的論文8
摘要:房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容由多個方面構(gòu)成，房地產(chǎn)進行工程管理的主要原因是讓房地產(chǎn)工程的工作向著更為科學的方向發(fā)展，同時房地產(chǎn)工程管理也是當前房地產(chǎn)開發(fā)工作中確保施工計劃高質(zhì)高效進行的關鍵保障。但是當前我國房地產(chǎn)工程管理工作還存在很多問題，針對這種情況，文章將對新時期背景下的房地產(chǎn)工程管理問題進行全面研究，并探索相應問題的解決途徑，希望對我國房地產(chǎn)的綜合發(fā)展提供更大的幫助。
關鍵詞:房地產(chǎn)；工程管理；途徑
房地產(chǎn)工程的管理工作屬于一項系統(tǒng)性和復雜性較強的工作，涉及面也非常廣泛，由于房地產(chǎn)工程管理具備風險大和周期長的特點，所以在開展這項工作的過程中會存在較大的困難，特別是很難在不同的方面對工程的主體利益進行有效分析。正是因為這些因素的制約和影響，所以在很大程度上影響著房地產(chǎn)工程管理工作的效率和質(zhì)量�；诖�，文章也將對當前社會中房地產(chǎn)工程管理工作進行研究，并全面探索對工程管理進行有效開展的重要途徑，希望對我國房地產(chǎn)的綜合發(fā)展提供良好的幫助。
1房地產(chǎn)工程管理概述
在項目工程管理中開發(fā)單位在項目工程建設環(huán)節(jié)進行管理的行為，也是當前房地產(chǎn)建設工作中最為關鍵的環(huán)節(jié),這對于不同階段和項目開展管理,使得相關工作能在整個工程中得以體現(xiàn)，同時在實際工作中這項工作的開展中還能有效發(fā)揮計劃、指導和監(jiān)督作用[1]。房地產(chǎn)工程管理模式的開展對于項目也可以實現(xiàn)有效的責任意識。工程施工環(huán)節(jié)中的管理工作,需要對工程進行更為全面的管理,確保其在工程開展中更有效的進行施工，降低在工程中可能出現(xiàn)的風險和問題。
2當前我國房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀
在當前的社會發(fā)展中，雖然我國房地產(chǎn)工程已經(jīng)取得了很大的進步和發(fā)展，但是在管理工作中仍然存在一些問題且沒有得到解決，這些問題主要體現(xiàn)在:房地產(chǎn)工程的開發(fā)不具備充足的準備工作，缺乏嚴格的施工監(jiān)管方案和工作機制，施工合同規(guī)定也存在明顯的不匹配[2]。這些問題對于房地產(chǎn)工程質(zhì)量的管理十分不利，同時對于企業(yè)形象的發(fā)展也將造成十分不利的負面作用。所以在此種條件下更需要對當前房地產(chǎn)工程管理中存在的問題進行研究，從而針對當前工作的主要問題制定更有效的解決方案，通過這種方式提高房地產(chǎn)工程管理工作的質(zhì)量和效率，確保我國房地產(chǎn)管理工作可以得到更為科學的貫徹和執(zhí)行，為我國相關產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的良好發(fā)展奠定穩(wěn)定的基礎。施工管理是當前房地產(chǎn)工程建設的基礎也是關鍵環(huán)節(jié)，所以施工環(huán)節(jié)中的技術配備、專業(yè)人員的技術水平和地基處理工作的開展都可能對項目工程的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。故而對工程招標質(zhì)量進行嚴格控制，明確中標人等對于房地產(chǎn)工程的開展也將產(chǎn)生直接影響作用[3]。
3房地產(chǎn)工程管理工作中的有效途徑
3.1采用科學、完善的房地產(chǎn)工程管理模式
管理模式自身的科學性和有效性對于房地產(chǎn)工程的開展與建設也有著十分重要的影響和作用。在實際工作中采取更為科學的管理方式，不僅能提升房地產(chǎn)工程管理中的效果，同時對于工程質(zhì)量的提升也有著十分顯著的重要影響。換句話說，在開展房地產(chǎn)工程管理工作中也需要切實落實以下原則與工作標準。首先，落實職能制的管理方式。在實際工作中對廣大工作人員，特別是管理人員的職業(yè)能力進行明確，在此環(huán)節(jié)中還要加強對管理人員職責的明確，從而在實際工作中賦予其更為合理和恰當?shù)墓ぷ髀毮躘4]。通過廣大管理人員對相關工作落實的精細化管理，也將對管理人員的積極作用進行更有效的發(fā)揮,有效實現(xiàn)對人力資源的應用。其次，有效應用項目經(jīng)理制的管理方式。這種工作模式在當前房地產(chǎn)工作中的實際應用得到了較為顯著的認可，具體工作方式為:企業(yè)在總經(jīng)理的引導下對項目經(jīng)理位置的制定進行研究，并針對項目內(nèi)容的實際情況明確工作方向，在此種背景下項目經(jīng)理也可以直接對項目進行管理，并確保最終能和總經(jīng)理共同進行項目管理。這項工作的有效開展可以在很大程度上落實管理工作的精細化原則，對于工作質(zhì)量和效率的提升也有著不容忽視的重要意義。最后，建立必要的工程項目指揮部門，尤其是對于規(guī)模形式較大的房地產(chǎn)工程來說，有效建立指揮部也是十分必要的一項工作。建立必要的工程指揮部可以實現(xiàn)對工程實施整體的把控，有助于工程項目實施和投資單位的共同發(fā)展。
3.2選用專業(yè)技術水平高的工程人員
不管房地產(chǎn)工程規(guī)模是大還是小，房地產(chǎn)工程管理工作都和管理人員的工作有著密不可分聯(lián)系。因此，在某種程度上，房地產(chǎn)工程管理人員自身的工作水平也將直接對房地產(chǎn)工程管理效果和質(zhì)量產(chǎn)生影響[5]。針對這種情況，要想更好的提升我國房地產(chǎn)工程管理工作的效果，就必須加強對管理人員自身管理能力和管理經(jīng)驗的提升，確保廣大工作人員在實際工作中能具備強烈的責任心和執(zhí)行力，保證對房地產(chǎn)管理工作中的細節(jié)問題進行有效關注。比如當前我國房地產(chǎn)工程中存在比較突出的一個問題就是工程出現(xiàn)質(zhì)量問題的時候，各部門對責任推脫的問題比較嚴重，無法有效解決問題，甚至使得工程的問題最終成了“無頭案”，嚴重損害了廣大居住者的權益。所以，這也要求廣大房地產(chǎn)企業(yè)也要加強對工作各項因素的研究和分析，加強對工作職責的.有效劃分。當前實際工作證明，項目經(jīng)理自身的管理態(tài)度和個人專業(yè)能力將直接對工程管理工作質(zhì)量造成影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在對施工團隊或是企業(yè)進行選擇的過程中就要保持謹慎的態(tài)度，不僅要加強對施工單位工程實施能力的分析和研究，同時還要準確掌握其施工質(zhì)量。通過這種方式為工程管理工作的規(guī)范落實提供更大的幫助。
3.3確保前期報建工作和竣工后驗收標準實現(xiàn)統(tǒng)一
在工程竣工后就要開啟相應的驗工程序，在此環(huán)節(jié)中不僅應該根據(jù)國家的規(guī)定對驗收標準進行落實，同時還需要確保和工程的起初報建工作實現(xiàn)統(tǒng)一，否則就會造成工程驗收結(jié)果和工程方案不符問題的出現(xiàn)，對驗收工作的價值將造成極大的負面影響[6]。為了對竣工驗收標準和前期報建工作的統(tǒng)一實行更有效的幫助，我們在實際工作中也要加強對工程中重點環(huán)節(jié)的檢驗，確保工程的建設工作和方案的一致性。此外，還要加強對前期報建工作可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行檢查,在處理問題的環(huán)節(jié)中，保證處理對策和方法的準確性。
4結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)工程的管理工作是當前我國最為基礎的一項系統(tǒng)工作，關系著工程項目施工的整體安全性和質(zhì)量。房地產(chǎn)公司在對房地產(chǎn)項目進行運作的環(huán)節(jié)中，也應該注重對房地產(chǎn)工程項目管理工作的重視，從而積極儲備高素質(zhì)的專業(yè)的管理人員，并在先進技術手段的幫助下實現(xiàn)更有效的管理。這項工作的有效開展不僅能在很大程度上對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極幫助，同時對于我國今后的經(jīng)濟建設和整體發(fā)展也將起到不容忽視的重要影響，因此希望文章的研究對于這項工作的開展能起到更大的幫助和指導作用。
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房地產(chǎn)的論文9
在對國內(nèi)外風險管理理論整理、總結(jié)、分析的基礎上，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)投資風險的概念特點，借鑒其他房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中運用的比較成功的風險識別、分析、評估與應對方法，對交通未來城投資建設全過程中的風險進行分析研究，并最終提出相應的風險應對策略。
一、交通未來城項目及風險管理概況
(1)交通未來城項目概況。交通未來城項目處于菏澤市開發(fā)區(qū)核心位置，西臨人民路，南臨長江路，東臨振興街，是一個集精品住宅、時尚公寓、高檔寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項目，致力于打造菏澤商住社區(qū)的新標桿。項目整體建成后將是一個集居住、購物、休閑、娛樂為一體的頂級城市綜合體。澤聯(lián)通建筑安裝有限公司承建。項目西鄰人民路，南鄰長江路，東臨振興路，占地48131㎡，總建筑面積182819㎡，綠化高于35%，由5棟高層住宅、1棟公寓和1棟寫字樓組成，十一個集精品住宅、時尚公寓、高檔寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)為一體的綜合性地產(chǎn)項目，致力于打造“締造現(xiàn)在，引領未來”的菏澤商住社區(qū)新地標。周邊銀座商圈、開發(fā)區(qū)人民醫(yī)院，建設銀行、工商銀行等成熟生活配套一應俱全;毗鄰區(qū)實驗小學、實驗中學、菏澤一中等名校，尊享一站式教育配套;距離火車站和新汽車站僅1公里之遙，5公里直通日東高速。
(2)交通未來城項目風險管理概況。交通未來城是菏澤市市委、市政府、開發(fā)區(qū)委、區(qū)政府確立的牡丹區(qū)東部核心商業(yè)圈中的重點示范項目，為了確保交通未來城房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功，菏澤交通集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設立了項目部專門負責該項目的具體實施。在項目開發(fā)初期，開發(fā)部、行政部負責項目審批、土地交易、施工設計等工作;在施工期，工程部、行政部負責承建企業(yè)選擇、具體施工等工作，同時，銷售部門進行施工期間的前期銷售工作;銷售期，銷售部門負責預售、現(xiàn)房銷售等工作。在項目開發(fā)的全過程中，都需要全面的工程項目風險管理和質(zhì)量管理體系來保障其實施運行。
二、交通未來城項目風險管理存在的問題
(1)項目的組織結(jié)構(gòu)不合理。在項目組建的過程中，應該充分考慮到項目風險去在于開發(fā)全過程，而不局限與某個部門或某個開發(fā)階段。風險防控需要項目全員的參與，只有各個部門通過相互合作才能一定程度上把風險降到最低。如果沒有一個合理的項目組織結(jié)構(gòu)，就會帶來相應的溝通問題，從而會使項目風險管理工作難度增加。
(2)項目管理人員風險意識薄弱。交通未來城房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，風險的管理主要側(cè)重于工程施工建設階段，而在前期的施工設計、土地交易及銷售階段的預售、現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)存在的風險同樣不能忽視。項目管理的風險意識薄弱、風險管理技術方法簡單，都會給項目的順利實施帶來一系列潛在風險。
(3)項目風險管理人員水平不高。交通未來城項目團隊中，設在工程部下的風險管理組現(xiàn)有成員4名，其中本科及以上學歷的2人，有相關開發(fā)經(jīng)驗的2人，35歲以上的2人，相比于其他項目團隊來說，風險管理團隊成員的綜合素質(zhì)一般，整體的風險管理水平一般。項目風險的識別、分析、防控等工作對項目風險管理人員的素質(zhì)存在很大關系，如果項目管理人員水平不高，同樣會給整個項目建設帶來一定的風險。
(4)項目風險管理經(jīng)費投入不足。項目風險管理經(jīng)費一般包括項目風險管理人員工資、培訓及其他費用，從交通未來城項目經(jīng)費投入占比中可以看出，項目風險管理經(jīng)費投入相對較少，項目對風險管理的經(jīng)費支持較少。一般情況下，管理經(jīng)費的投入支持是房地產(chǎn)項目風險管理順利實施的重要條件。
(5)項目的資產(chǎn)負債率。一般情況下，資產(chǎn)負債率保持在50%左右較為合理，房地產(chǎn)開發(fā)項目由于投資比較大，維持在60%左右較為合理，如果超過80%以上，意味著房地產(chǎn)項目開發(fā)面臨著巨大風險。交通未來城項目前期投資比較大，資產(chǎn)負債率為69%，可以看出，該項目現(xiàn)階段資產(chǎn)負債率相對來說較高，面臨更大的資金鏈斷裂的風險。
三、交通未來城項目風險管理措施
風險預防是在風險發(fā)生之前，采取相應的措施降低或避免各種風險因素造成的損失，也就是說，說要降低風險發(fā)生的概率來減少損失。
(1)建立與政府相關部門有效溝通機制。主動與菏澤市委、市政府、金融機構(gòu)、建筑企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、稅收財務職能部門等政府部門保持有效溝通，建立健全有效溝通機制，最大限度爭取其支持，為交通未來城房地產(chǎn)開發(fā)項目提供一個良好的開發(fā)環(huán)境，從而在項目進程中會無形較少一系列風險因素，保證項目的順利開展。
(2)加強政策分析，有效規(guī)避政策風險。密切關注菏澤市當?shù)卣块T的政策的發(fā)布及變化，要及時、適時根據(jù)政策的調(diào)整變化做出相應的變化，加強對其的關注與研究，從而在一定程度上避免政策風險的'產(chǎn)生對項目建設產(chǎn)生的影響，積極采取有效措施規(guī)避政策風險。
(3)加強項目的質(zhì)量監(jiān)督與管理。一般情況下，質(zhì)量管理以事前控制、合同管理為主。一要委托具備相應監(jiān)理資質(zhì)的專業(yè)公司對交通未來城房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全程監(jiān)督;二要加強對承包商及分包商的專業(yè)能力、資質(zhì)的嚴格審查;三要建立健全質(zhì)量監(jiān)督管理體制;四要對相關人員進行質(zhì)量培訓，提高質(zhì)量管理的專業(yè)水平;五要依靠先進的工藝技術及施工技術為質(zhì)量提供保障。
(4)加強安全意識，嚴控安全事故風險。加強安全意識，以安全生產(chǎn)為首要任務，嚴格防止安全事故風險的發(fā)生。要做好事故風險的防控，一要進行全員的安全培訓，切實從思想上加強事故安全意識;二要制定嚴格的安全規(guī)章制度;三要建立完善的安全監(jiān)督管理機制;四是側(cè)重人員安全事故的監(jiān)督;五要實時監(jiān)控生產(chǎn)過程中的安全狀態(tài)和不安全行為;六要明確安全責任;七要全額購買人身意外傷害保險，做好風險轉(zhuǎn)移。
(5)完善財務管理系統(tǒng)，避免財務風險。制定與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應的財務戰(zhàn)略，創(chuàng)建并完善財務管理系統(tǒng)，建立健全財務風險防控體系，來確保開發(fā)項目的財務安全。一要制定科學的財務戰(zhàn)略，引導項目財務風險管理;二要做好房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期規(guī)劃與可行性研究分析，為財務管理提供決策依據(jù);三要進一步拓展項目開發(fā)融資渠道，提供項目資金的流動性;四要建立健全項目預算控制體系，并做好相應的事前、事中、事后的科學合理評價。
房地產(chǎn)的論文10
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀
（一）會計科目不完善，會計核算準確性有待提高
現(xiàn)如今我國有關房地產(chǎn)行業(yè)的會計處理的制度準則很多，如：《小企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計制度》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等等。雖然這些制度中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的科目賬戶、方法流程，但是這些相關房地產(chǎn)會計制度并沒有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標準。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務，與其他行業(yè)的產(chǎn)品相比，具有一定的特殊性，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計處理時引用其他會計制度的會計科目對其會計要素反應和核算的準確性不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方法的多樣性，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會計信息、財務報表的可比性、準確性。
（二）收益評價指標不能真實體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績
對于房地產(chǎn)行業(yè)常常會出現(xiàn)這樣的情景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效果較為可觀，其預期銷售前景良好，現(xiàn)金流量狀況俱佳，盈利能力較強的企業(yè)會存在破產(chǎn)倒閉的風險，所產(chǎn)生經(jīng)營利潤較小，甚至出現(xiàn)負數(shù)的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，其生產(chǎn)投入的資金額度大、周期長，相關的一筆會計核算業(yè)務處理對會計報表往往會產(chǎn)生大幅度的波動影響。另外，驗收已出售的房屋，將其預收款項確認銷售收入時，其會計處理所得出的凈利潤指標與真實的經(jīng)營情況會存在一定的差異，不能明確體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動的業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了受到施工質(zhì)量等問題所引發(fā)的一系列賠償損失風險，還容易受到國家相關房價等政策方針的影響，在一定程度上也造成了企業(yè)業(yè)績不同單一依靠收益評價指標來反應。
二、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的建議
（一）合理選用準則，完善會計科目
合理選用會計準則，完善會計科目，規(guī)范提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算處理的流程和方法，進而提高會計信息的真實性、完整性。比如說，對于年銷售額1000萬元以下，從業(yè)人數(shù)少于100人的房地產(chǎn)企業(yè)應當嚴格參照《小企業(yè)會計制度》進行會計業(yè)務處理；對于股份有效公司、外商投資企業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算則遵循《企業(yè)會計制度》；而已經(jīng)上市了的'房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就應當執(zhí)行新準則所規(guī)定的會計制度。完善會計科目，在引入“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費用”“開發(fā)產(chǎn)品”“出租開發(fā)產(chǎn)品”“周轉(zhuǎn)房”等房地產(chǎn)業(yè)務處理中常用的賬戶科目的同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實際情況，靈活的增設會計科目，進而提高會計處理的有效性、實用性。
（二）建立信息化會計核算體系
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和科學技術的進步，信息化、電算化逐漸運用到了會計核算領域中。由于其項目活動的復雜性、多樣性，導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計處理工作相較于其他產(chǎn)業(yè)具有一定的難度，存在工作任務量大、復雜性高、容易發(fā)生差錯出現(xiàn)問題。會計信息化體系不僅將會計人員從繁瑣的財務工作中解脫出來，提高會計工作人員的工作效率，還能夠加快會計信息在各部門之間的傳遞，實現(xiàn)會計信息資源的共享，落實全方面、全過程的監(jiān)督，提高會計信息質(zhì)量的準確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合行業(yè)和企業(yè)的特點，引入信息化的會計核算處理方法，完善信息化處理的流程和體系。建立信息化會計核算制度，需要加大對會計人員的培訓和教育，提高業(yè)務人員專業(yè)技能、會計處理能力的，加強其網(wǎng)絡知識、信息處理的能力的培養(yǎng)，從而促進房地產(chǎn)會計核算的規(guī)范化。
房地產(chǎn)的論文11
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，也是拉動國民經(jīng)濟增長的重要因素。隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點關注的問題。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進行優(yōu)化和改進，從而提高企業(yè)運行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題進行了分析，并提出解決問題的相關對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會全面的進步、城市經(jīng)濟和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國家相繼出臺對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開源”，進行市場的開拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預測、分析、核算與控制入手，從而加強企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責任成本體系和成本考核體系著重入手；進而加強企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責任獎懲制度，以鼓勵先進、督促落后，調(diào)動各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強；加強企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力，也關系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
（一）成本管理意識淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營運過程中實施成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個階段，從土地的取得，項目的設計，工程的招標、采購、施工，以致后來項目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項目成本進行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責任，而沒有把成本的控制貫穿于整個過程，缺乏全員參與，導致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業(yè)意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。
（二）缺乏先進的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動成本法、作業(yè)成本法、目標成本法、標準成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點和實際運營情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標，甚至不能更好的選擇和運用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導致最終不能完成企業(yè)自身需要達到的目標。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財務部門的決算報告來制定成本。而由于財務人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。
（三）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的`成本控制是指在項目開發(fā)過程中，根據(jù)成本計劃具體制定材料購買、施工時間等，對實際發(fā)生的各項成本費用進行審核、控制，并及時反饋，進而采取措施，保證成本計劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙�；蛘哂行┓康禺a(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實際執(zhí)行中卻形同虛設，并沒有充分發(fā)揮其應有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實處，對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
（四）財務管理體系不健全企業(yè)的財務管理部門不僅要處理企業(yè)日常財務核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標打好基礎。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應的財務管理體系，尤其是企業(yè)很多財務人員因思想、素養(yǎng)及培訓不到位，導致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動，進而影響了企業(yè)的成本管理的實施。因此在對專業(yè)知識的掌握上缺乏一定的主動性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運營效率低下，整體管理水平落后的問題。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策
�。ㄒ唬⿲嵭胸攧杖藛T牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實施，實現(xiàn)責任到人、控制到位、考核嚴格、目標落實的最終目標。隨著同行業(yè)競爭的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財務人員必須花費更多的精力和時間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產(chǎn)業(yè)在各個階段的實際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財務人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應有的作用。如何體現(xiàn)財務工作管理的價值，是每位財務工作者應當深思的問題。財務人員應創(chuàng)新現(xiàn)代財務理念，利用信息化成本控制技術等手段，充分發(fā)揮財務工作在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。
（二）加強核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目來說，成本核算是對該項目所發(fā)生的全部支出，運用一定的會計核算方法進行的合理劃分。要加強其對成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費用虛增的情況。正確實施成本監(jiān)督對于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟效益能否提高，直到至關重要的意義。以往，主要關注成本核算，但是隨著國家政策及市場環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運用成本管理相關工具時，應充分權衡某個項目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應將目標成本法充分運用到企業(yè)的成本管理中去，在目標成本管理過程中使價值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費用最小化和利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項目開發(fā)之前就要做好成本預測，對未來的成本水平及其發(fā)展趨勢進行預測和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對項目運營過程中發(fā)生的成本進行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項目預訂目標及工程實際情況對成本預算進行必要的修訂。
�。ㄈ┩晟破髽I(yè)內(nèi)部控制制度，增強企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程，對成本控制人員的工作更加嚴格要求，加強對成本控制的重視程度，加強對開發(fā)項目的全過程控制�，F(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關注企業(yè)內(nèi)部活動拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長期戰(zhàn)略管理�，F(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來源于價值鏈分析。
�。ㄋ模┩晟破髽I(yè)財務管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財務管理體系，避免因財務風險而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過程財務，建立成本控制機制，以避免因成本控制不當導致錯誤的管理決策。從企業(yè)整體來說，該體系的完善程度、運行是否合理，涉及企業(yè)的各個部門，并直接關系到成本責任制度的推行。因此，應建立一個合理的內(nèi)部財務管理體系，并使之逐步完善。一個企業(yè)的成本管理應以企業(yè)自身業(yè)務開展及運營模式為基礎，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個領域、各個層次、各個環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標相適應。在房地產(chǎn)企業(yè)的營運過程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要任務，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強房地產(chǎn)企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應市場發(fā)展的需要，以更好地實現(xiàn)成本管理的目標。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點關注內(nèi)容。
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房地產(chǎn)的論文12
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領導者成本控制的認識較薄弱，對項目工程的預、結(jié)算相結(jié)合的方式較局限。結(jié)果表明，我國眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制不當，存在著預算超支及工期延遲的現(xiàn)象。處于競爭激烈的局勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在相對的時間內(nèi)解決如何用合理的成本制造產(chǎn)品，以滿足不同消費者的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要進行對實施過程和施工兩個方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項目的各成本組成要素通過各部門共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般流程為：項目管理部負責審核項目的施工進度和質(zhì)量，并協(xié)同材料部門審核材料的數(shù)量和質(zhì)量，再由材料部門提出采購計劃及方案。然后，預算或合約部門負責審核款項是否按照合同約定的條款支付，審批后進行最后采購。而財務部門主要監(jiān)督對資金計劃的謹慎進行與報備，而當前房地產(chǎn)項目所屬的財務部門主要是做較簡單的成本核算，對資金的收支做賬，尚未進行成本控制。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題
1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運用手段等范疇，企業(yè)存在著認知落后的現(xiàn)象。成本控制只局限在企業(yè)內(nèi)部甚至只為項目的建設過程中，忽視對相關競爭企業(yè)及相關領域成本行為的管理。成本控制的目標僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結(jié)合，但減少成本的手段仍憑借節(jié)約方式，較少運用技術、企劃、價值鏈的方法。而在當前日趨激烈的市場競爭中，后進的成本控制觀念已無法適應。
2、成本管理缺乏合理的目標。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動中最關鍵的一項，成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著較大影響，明確的管理目標有利于企業(yè)的高效運作。俗話說：“計劃趕不上變化”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統(tǒng)的成本控制理念。在項目實施前以項目為核算單位進行測算審核，熟悉科學方法及累計成本數(shù)據(jù)，明確目標成本，從而項目能夠更好地成本控制。
3、成本預測及監(jiān)督控制不合理。企業(yè)必須進行精細化項目成本管理。特別是成本控制，要注重對項目成本總量與易變故環(huán)節(jié)的把握，以達到事半功倍的成效。但是，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于以上方面缺乏關注，從而導致未能及時地采取相應措施。國際化的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，都會擁有自己的一套較為全面的成本控制系統(tǒng)，能夠及時地處理企業(yè)開發(fā)的項目盈虧狀況，為企業(yè)項目規(guī)劃的更好發(fā)展打下基礎。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的許多管理方式尚未成熟，我國多數(shù)企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著監(jiān)督和結(jié)算時只注重預算而忽視成本的問題。
4、人力資源成本意識淡薄。企業(yè)的成本意識普遍淡薄，存在著先入為主的意識：認為只有專業(yè)人員才能進行成本控制的工作，不了解成本控制的關鍵及控制方式的運用。企業(yè)對職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責分工不明確，難以調(diào)動職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺得運營管理部是成本控制的關鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責意識。只關注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標的實現(xiàn)，明面上團結(jié)協(xié)作，其實各行其是。工作落實不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進行合理化的成本控制。
三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的建議
1、加強成本控制的指導，制定科學合理的成本控制目標。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強對成本控制的指導力度。監(jiān)督管理其開發(fā)項目實施的全過程，完成企業(yè)既定的業(yè)績目標，實現(xiàn)利潤的最大化。在項目確定前，要從實際的角度出發(fā)，認真分析產(chǎn)品的相關市場、技術支持、政府各項限制政策等綜合因素，憑借以往的經(jīng)歷，明確成本控制目標，并按計劃控制開發(fā)成本的關鍵。
2、明確項目全程開發(fā)計劃，強化設計階段的成本控制。項目的開發(fā)計劃包括很多方面，不但要有明確的目標、開發(fā)的周期、工作的時間節(jié)點，還要涵蓋到項目實施的每一個環(huán)節(jié)，包括在前期辦理各項相關手續(xù)的時間、設計的周期、安全問題、進程問題、成本的把控問題、后期的銷售問題、相關財務費用問題、法律問題、合理的流程安排問題等具體細致的各項事宜。在開發(fā)的節(jié)奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實際的角度出發(fā)，考慮工期的安排，確定有可操作性的項目周期以及節(jié)點。另外，在實施項目時要讓企業(yè)的管理人員形成共識，理清操作思路，保證員工與管理層的步調(diào)一致。在項目運轉(zhuǎn)時，不斷抽查項目計劃的實施情況，如果計劃未按時實施，要具體分析其原因并及時改進。
3、加強工程招投標管理。招投標活動對于企業(yè)的項目施工是非常關鍵的一環(huán)。通過招標確定的施工企業(yè)，可以有效地控制成本，資質(zhì)優(yōu)秀的.施工單位既可以在設計方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進行更多的優(yōu)化，制造出質(zhì)量過硬、成本合理的產(chǎn)品，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標計劃，進行有計劃、有準備的招標，從具體實際出發(fā)，合理控制招標的時間，要為施工留有一定的空間。嚴格執(zhí)行招標程序，重點審查投標單位的技術力量、專業(yè)水平、以前接過的項目、目前的狀態(tài)等，同時要對投標單位進行實地考察；必須實行公開招標，并且成立評標小組以保證其公正性。
4、對施工方案進行優(yōu)化，加強工程施工管理。充分對比各個方案，計算各方案的相關財務指標，全面分析各方案的優(yōu)缺點，最后從中選出最合適的方案。在施工過程中，積極使用各種降低損耗的科學手段，尋找施工時有較大節(jié)約空間的項目，對其進行科學的分析，明確預期目標。合理施工，降低損耗，減少不必要的開支，減少臨時設施費等以節(jié)約成本。對施工方案進行優(yōu)化，加強工程施工管理，把控相關部門的操作流程，強化施工時的安全意識。
5、加強項目成本控制意識，提高員工的成本意識。企業(yè)內(nèi)的運營部門如果高效運轉(zhuǎn)會在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運營部門的工作，給予其一定的權限，使其能夠在控制成本時有更大的施展空間。要經(jīng)常對員工進行成本控制方面的知識培訓，讓員工在了解企業(yè)的同時增加對企業(yè)的認同感，讓其認識到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實現(xiàn)成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進來。設立合理的成本考核制度，把成本的目標進行分解，以便每一個員工的理解。不定時的抽查，使員工有危機意識，把員工節(jié)約成本的積極性調(diào)動起來。
房地產(chǎn)的論文13
在我國經(jīng)濟快速增長背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迅速成長，成為我國經(jīng)濟發(fā)展過程中不可或缺的重要部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售是其主要經(jīng)營模式，相比于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金來完成經(jīng)營。在這種背景下，如果房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理工作上出現(xiàn)失誤，很有可能造成資金鏈的斷裂進而引起破產(chǎn)，所以說，財務管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。財務預算管理能夠基于房地產(chǎn)企業(yè)項目的實際情況，來對企業(yè)的財務工作進行管理，這對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務活力具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理必要性分析。
從房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)角度分析，財務狀態(tài)是否健康，對于其行業(yè)發(fā)展具有重要影響意義。在這種情況下做好對房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)多方面的良好發(fā)展，具體益處表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、實現(xiàn)科學的財務管理。
財務預算管理是根據(jù)房地產(chǎn)自身經(jīng)營、生產(chǎn)、財務能力以及所承攬項目的實際需求的綜合分析而進行的財務管理工作，其能夠通過科學的預算方法，來衡量和評價出承攬項目后，房地產(chǎn)企業(yè)所需要進行的所有成本投入、資金回收模式、具體周期以及相應的風險等。該項工作不僅能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更為全面的了解自身實際能力，同時還能夠充分考量房地產(chǎn)項目的實際情況，并對其進行評估，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者提供科學的決策支持。
2、降低企業(yè)的經(jīng)營風險。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個經(jīng)營風險相對較大的行業(yè)，在實際經(jīng)營過程中，管理者的任何一個決策都能夠產(chǎn)生非常大的蝴蝶效應，如果決策正確你們企業(yè)能夠獲取效益，如果決策錯誤那么不僅會虧損，甚至會導致破產(chǎn)，所以說房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險非常大。在這種情況下，財務預算管理工作能夠通過自身科學的管理模式，對房地產(chǎn)項目當中任何產(chǎn)生資金流動的工作內(nèi)容進行考核、評估，給予房地產(chǎn)企業(yè)決策最全面、科學的信息支持，讓房地產(chǎn)企業(yè)決策者掌握項目風險，并依靠其來降低企業(yè)經(jīng)營風險，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的有效建設，獲取效益。
3、完善企業(yè)的管理模式。
良好的管理模式能夠幫助企業(yè)實現(xiàn)更為健康、長遠的發(fā)展。對于財務管理行為決定‘成敗’的房地產(chǎn)企業(yè)來說，完善的企業(yè)管理模式具有重要意義。在實際工作當中，財務預算管理能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供最科學的財務管理信息支持，并通過切實可行的管理方法來確保房地產(chǎn)企業(yè)的財務和其他管理工作能夠科學、有序的按照財務預算管理的計劃進行，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為健康的經(jīng)營模式，確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠發(fā)展。
二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存財務預算管理問題。
從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的財務預算管理工作水平來看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在一定的問題，這些問題的存在不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)的.財務管理效果，更會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存財務預算管理問題主要可以概括為以下幾個方面：
1、缺乏專業(yè)預算團隊。
目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理工作都由財務管理人員完成，雖然財務預算管理工作屬于財務管理工作內(nèi)容。但在實際工作行為上，財務預算管理的要求更高，這會在一定程度上出現(xiàn)財務管理人員無法勝任財務預算管理工作的情況，進而為財務預算管理帶來更大的工作失誤幾率和風險隱患。
2、預算編制不夠全面。
財務預算管理屬于財務管理當中的工作，因此財務預算管理工作都是由財務管理人員來予以完成。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員有限，而其財務管理工作種類、工作量又相對較大，因此常常會出現(xiàn)財務人員工作負擔過重的情況。在這種情況下，財務人員難免>文秘站－您的專屬秘書！<會出現(xiàn)工作失誤，這些工作失誤在財務預算工作中的直接表現(xiàn)就是預算編制不夠全面，進而影響企業(yè)財務管理效果，造成不必要的成本支出，降低生產(chǎn)經(jīng)營效益。>
3、缺乏科學考核機制。
在企業(yè)經(jīng)營過程中，任何管理工作都需要一定的標準來予以評價，這種評價標準被稱之為‘考核機制’。財務預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理工作，其自然也需要考核機制來對財務預算管理工作效果予以評價。但從目前房地產(chǎn)企業(yè)的實際工作狀態(tài)來看，其‘考核機制’更多的是用于房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)、質(zhì)量等方面當中，財務管理預算工作并未歸納其中。這使得財務預算管理工作變得“虎頭蛇尾”，既失去了本質(zhì)意義，又浪費了資源。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理的具體對策。
想要提高房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理效果，使財務預算管理工作真正的發(fā)揮出在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營當中的積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好以下幾方面工作：
1、提高預算重視程度。
提高財務預算管理工作的重視程度，是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須進行的思想觀念轉(zhuǎn)變。財務預算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響前文已經(jīng)明確分析，為了使企業(yè)能夠更好的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須要實現(xiàn)觀念改變，將財務預算管理工作作為企業(yè)當中的重要管理工作內(nèi)容，企業(yè)上下共同努力，積極開展和配合財務預算管理工作，使其能夠順利的進行，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來幫助。
2、健全預算管理體制。
健全財務預算管理體制是確保房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理工作能夠有效進行的重要途徑，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須要在提高對財務預算管理重視程度的基礎上，結(jié)合企業(yè)自身的實際規(guī)模、經(jīng)營能力和特點的基礎上，制定出健全的預算管理體制，為自身的發(fā)展提供支持。從財務預算管理工作的性質(zhì)及流程來看，其需要預算編制、預算執(zhí)行、預算監(jiān)督以及后期審核等多個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好各方面的融合，確保財務預算管理工作能夠盡快發(fā)揮出作用，為企業(yè)發(fā)展帶來支持。
3、提高預算人員素質(zhì)。
提高預算人員素質(zhì)也是房地產(chǎn)企業(yè)提升財務預算管理工作水平的重要措施。實際上，在財務管理工作的快速發(fā)展背景下，絕大部分財務管理人員都能夠具備良好的專業(yè)素質(zhì)。但房地產(chǎn)企業(yè)一定要深刻認識到財務預算管理與財務管理工作之間的不同點，在財務管理人員當中選擇一些具備更高潛力的財務管理人員進行更為全面和專業(yè)的培訓，并成立財務預算管理團隊，為財務預算管理工作提供專業(yè)技術上的支持。
4、確保預算執(zhí)行效果。
確保預算執(zhí)行效果是房地產(chǎn)企業(yè)財務預算管理工作的重要一環(huán)，如果預算執(zhí)行效果不好，那么無論財務預算編制多么科學，都無法發(fā)揮出實際作用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)除了要在建設專職財務預算管理團隊的基礎上，還要做好對企業(yè)當中各部門工作者的引導教育，讓他們也能夠深刻認識到財務預算執(zhí)行的作用，并能夠在工作當中對財務預算執(zhí)行予以配合，最大限度發(fā)揮出財務預算管理工作效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、長遠發(fā)展提供最基礎的支持。
四、結(jié)語。
綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益激烈的背景下，財務預算管理工作的重要性日益凸顯。因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要對財務預算管理工作有足夠的重視和投入，通過培養(yǎng)專業(yè)財務預算管理人員，提高財務預算管理效果等多種方式，來實現(xiàn)對財務預算管理工作的落實，使其能夠真正的發(fā)揮出對房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的保駕護航作用，同時也為我國經(jīng)濟的快速發(fā)展與進步提供動力支持。
房地產(chǎn)的論文14
摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來，這類產(chǎn)品在美國、澳大利亞和新加坡等國家發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模越來越大，回報率也不斷攀升。但相比之下我國雖有類似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現(xiàn)稅負較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國借鑒國外成功經(jīng)驗，制定專門的稅收法律法規(guī)，分環(huán)節(jié)減少稅負，采取多種措施鼓勵投資者長期持有。
關鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；稅負；稅收政策
1引言
房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱“REITs”）指的是借助專業(yè)的管理機構(gòu)對投資于房地產(chǎn)的社會分散資金進行管理運用，以達到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點之一是稅負較輕,稅收優(yōu)惠驅(qū)動是美國REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動力。我國已經(jīng)有許多學者對國內(nèi)REITs的發(fā)展模式進行了細致地研究，研究結(jié)果均顯示我國的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。
2我國REITs發(fā)展的稅收瓶頸
REITs的設立和運行均受到稅制的約束，所以運行起來十分困難，這也嚴重影響了REITs的推出。首先，購買房地產(chǎn)的公司應按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤時需繳如下六種稅：①訂立合同時需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的'稅收待遇嚴重阻礙了REITs的發(fā)展。
3美國REITs稅收政策及啟示
3.1美國REITs稅收經(jīng)驗
REITs起源于1960年的美國，當前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國。美國稅法對于REITs有著優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財產(chǎn)買賣雙方免繳轉(zhuǎn)讓稅。本國居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預提稅，但是稅務增長法案對這部分稅收進行了很大程度地減少和免除。
3.2啟示
在對REITs進行稅收立法時，要依從“導管原則”，信托財產(chǎn)的盈利由所有人承擔納稅義務，受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財產(chǎn)在受益人和受托人之間轉(zhuǎn)移并不構(gòu)成納稅責任，租金收入應分配給受益人，受益人承擔納稅義務，受托人僅就收取的手續(xù)費等負擔納稅義務。
4我國REITs稅收立法的政策建議
由于各國的具體經(jīng)濟狀況、稅制和REITs發(fā)展狀況和階段都各不相同，針對我國經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟周期及REITs屬性的基礎上，本文建議進行以下幾點可行性改進。
4.1制定專門的稅收優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠政策是各國REITs發(fā)展的保障和動力，我國應該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨設立一套完整的稅收規(guī)則。我國可以學習歐美國家經(jīng)驗，在REITs這一層面上免征所得稅，同時制定專門的法律對其進行嚴格的限制，使其在國家可控的范圍內(nèi)有序運行。
4.2避免重復征稅
首先，REITs設立時應對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征增值稅，REITs運行過程中的轉(zhuǎn)讓行為所產(chǎn)生的所有流轉(zhuǎn)稅都應該免除。其次，在存續(xù)期間，受托人管理、運營財產(chǎn)，先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費用，在計算利潤時單獨核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機構(gòu)，根據(jù)稅法有關規(guī)定，以收取的手續(xù)費為納稅基礎繳納所得稅。最后，在終止時產(chǎn)權歸還沒有真實納稅實質(zhì)，應免征流轉(zhuǎn)稅。
4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜
制定一系列明確針對所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長投資者持有REITs的期限。在國外許多國家為了提高REITs二級市場的流動性，免征印花稅，對所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國在鼓勵投資者長期持有該產(chǎn)品時，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進一步提升REITs投資期限。我國可以對外國投資者實行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。
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房地產(chǎn)的論文15
“營改增”稅改政策的提出，優(yōu)化了我國的稅制結(jié)構(gòu)，有效避免了重復征稅現(xiàn)象的發(fā)生，促進了國民經(jīng)濟與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。在這一背景下，為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的工作成效，企業(yè)財務管理工作者必須抓住“營改增”的稅改契機，了解“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作帶來的影響，才能更好地提高“營改增”的實施成效，促進企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。
一、“營改增”的內(nèi)涵分析
所謂的“營改增”是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，即把某些以前繳納營業(yè)稅的應稅項目更改為征收增值稅。這一稅改政策的實行，從宏觀意義上來說，有效避免了在納稅程序以及課稅范圍上存在重復納稅等問題的發(fā)生，從而降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進了企業(yè)市場競爭力的提高，推動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從微觀意義上來說，營業(yè)稅在我國境內(nèi)是征收商品勞務費的一種類型，而增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，其以商品及應稅勞務在其流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計稅依據(jù)，主要分為進項稅與銷項稅這兩種類型，在稅款的征收中，進項稅主要用于抵扣。在“營改增”稅改政策的實施之后，增值稅的抵扣鏈條獲得了完善，我國的稅制結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，這對擴大消費、推動國家經(jīng)濟發(fā)展以及優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等具有重要的促進價值。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響
1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)負債表的影響。固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成要素，固定資產(chǎn)的變動會造成房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生極大的改變，這一改變影響著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債表中的數(shù)據(jù)發(fā)生了顯著性的波動。從“營改增”的試點到推廣實施的具體情況上來看，我們能夠發(fā)現(xiàn)“營改增”稅改政策的使用，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額以及累計折舊，同時，在除去房地產(chǎn)企業(yè)自身應繳納的營業(yè)稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的期末余額得到了顯著降低。因此，在短期內(nèi)，在“營改增”稅改政策的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)與負債金額都會得到顯著的降低，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的流動資產(chǎn)及負債的比重則會得到提升。并且，從長遠來看，“營改增”的實施能有效推動房地產(chǎn)企業(yè)擴大自身發(fā)展規(guī)模，完善自身發(fā)展規(guī)劃。
2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)利潤表的影響。從現(xiàn)階段“營改增”在各個領域的實施情況上來看，其對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響主要包括長期影響和近期影響這兩種。其中，從近期影響來看，在“營改增”得到推廣實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金得到了免除，這有效降低了企業(yè)的稅金金額及成本水平，促進了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的增加。從長期影響來看，“營改增”稅改政策的實施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本以及稅務負擔，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金積累，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的資金投入到新的發(fā)展項目以及生產(chǎn)建設業(yè)務的拓展工作中。
3.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響�！盃I改增”的實施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表，具體而言，可從以下三個方面進行分析：首先，“營改增”的實施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的各項投資。為了能夠得到更好、更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常購置大量的施工裝備，由于增值稅的進項稅額能夠用于相抵，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出數(shù)據(jù)會比在“營改增”實施之前要減少許多，從而能有效促進房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，擴大發(fā)展規(guī)模。其次，“營改增”制度的實施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金活動。征收增值稅制度的實施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流水平的提高，加快了企業(yè)現(xiàn)金的流動速度。最后，“營改增”的實施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，各行業(yè)之間的市場競爭也愈發(fā)激烈，為了搶占行業(yè)中的龍頭地位，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加大投資、融資范圍，而“營改增”的實施有效的提高了企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流越發(fā)壯大。但從長遠的角度來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動具有階段性，且面臨著極大的風險壓力，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的負債會不斷增加。
4.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的.影響。財務風險管理一直以來都是各大企業(yè)所普遍重視的問題�！盃I改增”的實施對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的影響可從兩個方面來進行分析：一方面，“營改增”的實施給予了房地產(chǎn)企業(yè)財務工作人員新的挑戰(zhàn)。因為，“營改增”的實施在某種程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算狀況，對企業(yè)的會計核算制度提出了更加嚴格的要求。對此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務工作人員不斷提升自己的業(yè)務水平及工作能力，并站在整個企業(yè)以及市場的高度上就“營改增”實施后的各種利弊關系做出科學的分析與探討，根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。另一方面，“營改增”影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)管理。征收增值稅，相當于政府給房地產(chǎn)企業(yè)一定的補助，這就有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務負擔，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展局勢更加的清晰與明朗。因此，財務管理人員應根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，選擇出最佳的資本結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”制度的實施中達到資本成本的最低水平，從而有效的控制好發(fā)展風險，提高企業(yè)的盈利能力。
三、“營改增”制度實施后加強房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的措施
1.加強企業(yè)的納稅籌劃，避免財務風險的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)的納營業(yè)稅和納增值稅之間存在一定的差異，這就使得在“營改增”實施的情況下，企業(yè)的財務管理可以會在改革過程中出現(xiàn)風險。因此，為了更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)納稅改革的順利開展，財務管理工作人員應注重納稅籌劃的優(yōu)化與完善。詳細來說，房地產(chǎn)企業(yè)可借助流通環(huán)節(jié)進行稅負轉(zhuǎn)移，在達到稅額減少目的的同時，應選擇財務管理程序完善、有能力開具全套的增值稅發(fā)票的合作企業(yè)，并加大對客戶資源的挖掘力度，通過“營改增”這一契機，來實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務的拓展與完善。
2.改進企業(yè)的賬務處理，健全企業(yè)會計核算制度。為了更好的適應“營改增”稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)應對自身的會計核算制度進行健全與完善，嚴格按照規(guī)定對增值稅進行會計處理，根據(jù)增值稅的征收要求，正確的設置好明細賬目，并為增值稅的相關業(yè)務核算提供準確、真實、可靠的稅務資料。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應當改進“營改增”的財務處理手段，在合法、合理的范圍內(nèi)實現(xiàn)稅額最大程度的減少，以此來減少企業(yè)的稅負成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利率。
3.增強企業(yè)的內(nèi)部控制，提高財務管理人員的素質(zhì)�！盃I改增”實施之后，許多財務制度都發(fā)生了相應的變化。增強房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能有效的確�！盃I改增”體制的實施，推動“營改增”制度的實施步伐。同時，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應提高財務管理工作者的工作素質(zhì)，加強員工培訓，這能有效確保財務管理工作人員具備處理“營改增”相關問題的能力，從而避免了問題處理不當現(xiàn)象的發(fā)生。
四、結(jié)語
總而言之，“營改增”的實施給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作帶來了十分重要的影響。作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理人員，應根據(jù)企業(yè)的實際發(fā)展情況及社會政策的需求，不斷提高自身的專業(yè)技術水平，深入了解“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務管理所帶來的影響，并對納稅籌劃管理的優(yōu)化與完善予以重視，從而不斷健全自身企業(yè)的定價機制，完善自身企業(yè)的財務核算管理制度，有效做到審時度勢。同時，根據(jù)市場競爭的需求，及時有效的調(diào)整好企業(yè)的經(jīng)營管理策略，致力于“營改增”的完善，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作水平的提高。
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