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老年公寓可行性報告
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老年公寓可行性報告 1
目 錄
一、項目提出的依據
二、老年公寓目標客戶(hù)需求及應對分析
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
四、老年公寓規劃
五、老年公寓風(fēng)險分析
六、風(fēng)險規避與控制措施
七、項目實(shí)施
八、結論
一、項目提出的依據
(一)政策依據
1、《河南省人民政府辦公廳轉發(fā)老齡委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》(豫政辦[2006]105號)
2、河南省民政廳等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展社會(huì )福利事業(yè)的通知》(豫民福[1998]19號
3、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現社會(huì )福利化意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2000]19號)
4、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》(國辦發(fā)[2006]6號)
5、財政部和國家稅務(wù)總局〈關(guān)于對老年服務(wù)機構有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知〉(財稅[2000]97號
6、《中華人民共和國土地管理法》
(二)老年公寓市場(chǎng)機遇
我國已進(jìn)入老齡化社會(huì )階段
按照國際標準，當一個(gè)國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì )。據有關(guān)統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個(gè)數字每年都在以3%的速度增長(cháng)。我國進(jìn)入老齡化社會(huì )已是不爭的事實(shí)。根據國家有關(guān)部門(mén)統計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%;到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。
“老年公寓”市場(chǎng)潛力巨大
2000年國家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當于全國國內生產(chǎn)總值的1/3;另?yè)袊淆g人協(xié)會(huì )估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著(zhù)老年人消費觀(guān)念的逐步轉變，其消費數額還將得到進(jìn)一步增長(cháng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很
大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。
老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀(guān)念的影響(他們認為那些所謂的養老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地)，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著(zhù)近年居民生活水平的提高和居住觀(guān)念的改變;核心家庭趨于普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養老院開(kāi)始向往養老院，養老觀(guān)念和居住觀(guān)念正在發(fā)生根本性變化。
家庭因素催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展
自我國七十年代中期實(shí)行計劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現已成為社會(huì )的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì )問(wèn)題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。
國家、省、市各級政府鼓勵進(jìn)行老年公寓的建設
面對我國進(jìn)入老齡化社會(huì )，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì )所關(guān)注。1998年起各級政府就出臺了相關(guān)政策，鼓勵民間組織、企業(yè)、個(gè)人創(chuàng )辦養老服務(wù)機構。在2003年召開(kāi)中共十六大的三中全會(huì )上有關(guān)代表提及老年人養老一事，中央領(lǐng)導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門(mén)從社會(huì )各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，并鼓勵從事老年住宅的建設。河南省政府更是認識到全國人口第一大省老齡化形勢的嚴峻性，出臺的政策更具有可執行性：養老服務(wù)機構建設用地可劃撥;十余項稅費可減免;貸款條件放寬、利率優(yōu)惠;財政可給一次性開(kāi)辦補助;向非營(yíng)利性養老服務(wù)機構的捐贈繳所得稅前扣除…
老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時(shí)的上海商品房積壓量高達上千萬(wàn)平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗后，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
總結：
如果說(shuō)1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì )問(wèn)題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會(huì )問(wèn)題及老年人養老觀(guān)念重大轉變的趨勢看，實(shí)施老年公寓建設應該說(shuō)是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時(shí)，水到渠成�？梢灶A見(jiàn)，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
(三)老年人公寓現狀分析
國內老年公寓的現狀
據有關(guān)部門(mén)的調查表明，與目前超過(guò)1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養老機構，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%(1.32億)的老年人解決住房問(wèn)題。據估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養費大約有4000億元，借鑒發(fā)達國家入住老年公寓的人口數占總人口數的4%—5%的數據，全國要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年公寓，投資總額在160億到200億元。
國內老年人的居住模式
A、購買(mǎi)房屋居住
2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，購買(mǎi)商品房的占2.4%，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的占2.1%，購買(mǎi)原公有住房的占10.5%。其中，市、鎮購買(mǎi)商品房的家庭占6.2%和5.6%，購買(mǎi)經(jīng)濟適用房5.6%和4.2%,購買(mǎi)原公有住房的戶(hù)分別為 37.1%和12.7%�？h購買(mǎi)商品房、經(jīng)濟適用房和原公有住房的戶(hù)總共不超過(guò)1.9%�？梢钥闯�，目前我國城鎮居民已購買(mǎi)住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購買(mǎi)的住房中。
B、自行建房居住
個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國居民住宅來(lái)源的主要方式之一。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，自建住房的占77.2%其中市、鎮自建住房的占30.3%和64.7%，而縣自建住房高95.5%。說(shuō)明自建住房是目前我國居民尤其是農民家庭住房來(lái)源的主要途徑。
C、租房居住
這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶(hù)中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的為4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城鄉看，在市、鎮老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.6%。居住在農村地區的老年家庭戶(hù)，僅有0.5%的戶(hù)租住公有住房或經(jīng)濟適用房。
現有的養老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關(guān)懷。
目前國內老年設施的形式
目前有大型的退休社區——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園;
酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓;
按照星級賓館標準設計的“賓館型”養老院——上海松江社會(huì )福利院;
各地均出現一些私人性質(zhì)的、營(yíng)利性質(zhì)的小型養老院。
(四)鄭州市老年公寓現狀
老年人口高齡化日趨明顯
人口抽樣調查結果顯示：2006年我市常住人口為724.28萬(wàn)人，其中65歲及以上的人口為62.5萬(wàn)人，占8.62%，平均每11人中就有一名老年人。老年人口的總量比2000年第五次全國人口普查時(shí)增加16.2萬(wàn)人，年平均增加2.7萬(wàn)人。在人口老齡化快速發(fā)展的同時(shí)，高齡老年人口占老年人口總數的比重在不斷擴大。2006年80歲及以上的`高齡老年人口占65歲及以上老年人口的16.05%，比2000年提高1.52個(gè)百分點(diǎn)。
戶(hù)型設計不合理、功能相對單一、服務(wù)范圍狹窄
目前鄭州現有的養老院戶(hù)型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿(mǎn)足老年人生活的基本要求，更不能從規劃設計上體現人性化關(guān)懷。就是這樣的條件，有的老年公寓也只接收健康的老年人，把最重要的需求拒之門(mén)外，造成了高的空床率。
住宅區規模小、配套設施不足、管理水平低下
目前鄭州市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂(lè )設施單一，醫療護理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿(mǎn)足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。
服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓
在養老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工和農民工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓，缺乏心理和護理專(zhuān)業(yè)知識，對老人的服務(wù)只是滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人心理、生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。而鄭州近期某養老院虐待老人丑聞更令養老院蒙羞。
總之，目前社會(huì )提供的養老方式著(zhù)眼的是最普通人群，提供的是最基本的服務(wù)。這種養老與老年人的尊嚴、舒適不匹配，與子女的孝心、放心不匹配。因此，目前的老年公寓是老年人無(wú)奈的選擇。
(五)老年公寓發(fā)展趨勢
社會(huì )需要居家式老年公寓以滿(mǎn)足中國傳統的養老觀(guān)念
社會(huì )需要規�；酿B老社區以降低養老成本保證養老管理服務(wù)水平
產(chǎn)權式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢
縱觀(guān)鄭州市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現狀，各養老院無(wú)論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質(zhì)量的問(wèn)題。在調查中發(fā)現有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老公寓無(wú)法滿(mǎn)足寧靜、舒適生活的要求，產(chǎn)權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類(lèi)型的養老住宅深受老年人喜愛(ài)。他們的成功建設，可以預示產(chǎn)權式老年公寓將成為未來(lái)老年住宅發(fā)展主流。
老年公寓將逐步從主城區向城郊轉移
老年人進(jìn)入養老社區的目的就是安享晚年和健康長(cháng)壽，因此對環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著(zhù)老年人對養老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿(mǎn)足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。
老年公寓的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品
對老年公寓的檔次之分，現尚無(wú)明確界定，但可以肯定鄭州市現有的多家養老院中絕大多數應界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級換代�？傊袡n老年公寓的建設將成為未來(lái)一段時(shí)間內市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔公寓、低檔公寓也將占有一席之地。
二、老年住公寓目標客戶(hù)需求及應對分析
(一)老年公寓目標客戶(hù)需求特征分析
老年住宅的內在需求主要從以下表現在以下幾個(gè)方面
(1)老年社會(huì )的來(lái)臨
我國是世界上老年人口最多、增長(cháng)最快的國家之一。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長(cháng)，目前已經(jīng)超過(guò)1.3 億，占世界老年人口的1/5，占全國總人口比重的10%以上，中國已開(kāi)始進(jìn)入人口老年型國家行列。
專(zhuān)家預計我國到21世紀中葉 ，60歲以上的老年人將達到4億左右，約占亞洲老年人口總數的36%，約占世界老年人口總數的22.3%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。
隨著(zhù)計劃生育政策的貫徹執行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結構將大量出現，加上市場(chǎng)經(jīng)濟條件下競爭日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統的家庭養老服務(wù)功能日益弱化。
我國的人口現狀，成為了老年住宅需求增大的內在宏觀(guān)因素，為老年住宅產(chǎn)品提供的巨大的市場(chǎng)和廣闊的發(fā)展空間。
(2)老年人收入水平
隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，而隨著(zhù)現階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費能力的老年群體將會(huì )凸現，另外，隨著(zhù)收入結構的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。未來(lái)老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強大的消費支持。
(3)老年人福利水平
隨著(zhù)社會(huì )保障制度的強制性實(shí)施和人們保險意識的增強，未來(lái)老年人的福利水平將會(huì )大大提高。在解除了醫療、養老等后顧之憂(yōu)后，老年人手中的積蓄就可解放出來(lái)，尋求更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，為老年住宅市場(chǎng)的壯大提供了有力保障。
(4)老年人居住狀況
2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶(hù)中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒(méi)有住房，有5.9%的戶(hù)是合住房，有 33.4%住房少于 2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房(其中市占14.2%,鎮占1.4%)。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來(lái)很大不便。
2000年北京市老年人基本需求調查中有55.9%的老年人對目前的住房狀況表示滿(mǎn)意，20.9%的人不太滿(mǎn)意。對住房問(wèn)題不滿(mǎn)意的主要是城區老年人。對住房狀況不滿(mǎn)意的主要原因：第一是房屋的使用面積太小;其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區、多子女、身體狀況較好、收入較高和低齡老年人。
另外，一些標準很低的簡(jiǎn)易樓、砌塊樓、磚拱樓以及設施不全、年代久遠的住宅還不同程度的存在。
可見(jiàn)，國內老年人的居住現狀亟待改善。這一現狀，蘊涵了老年住宅的巨大需求。
老年住宅的外在需求主要包括以下兩方面
老年住宅的外在需求包括以下兩個(gè)部分：
(1)社會(huì )居住觀(guān)念的改變
中國“養兒防老”、“三、四代同堂”的觀(guān)念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于計劃生育政策的實(shí)施，目前“四二 一”的供養關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著(zhù)老年人觀(guān)念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶(hù)的比重不斷上升。中國老人“養兒防老”的觀(guān)念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱(chēng)，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。
由此可見(jiàn)，隨著(zhù)觀(guān)念的變化，對老年公寓的需求是加快增長(cháng)的。
(2)子女改善父母居住狀況的需求
子女以為改善父母居住狀況為目的而選擇養老專(zhuān)用的老年公寓，成為了老年養老消費的主力。
年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時(shí)均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著(zhù)年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長(cháng)壽考慮，選擇環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環(huán)境是子女養老服務(wù)消費的主要誘因。
在實(shí)際的訪(fǎng)談中發(fā)現，子女為父母選擇老年公寓主要是從以下幾個(gè)方面考慮：
�、贋楦改柑峁┮粋€(gè)優(yōu)質(zhì)的晚年生活維護了老人、子女的雙重尊嚴;
�、诶夏杲ㄖ奶厥夤δ苣転槔先颂峁┚幼“踩谋Ｕ�;
�、劾夏曜≌鐓^的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細致的照顧，解除了子女們的后顧之憂(yōu);
�、苌鐓^活動(dòng)可以豐富父母的生活。以彌補因為工作繁忙生活緊張而對父母陪護不足的歉疚。
(二)老年住宅目標客戶(hù)消費特征分析
老年住宅目標客戶(hù)群的消費有如下特點(diǎn)：
(1) 老年消費是一個(gè)純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特征。絕大多數的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還可能會(huì )再參加一段時(shí)間的社會(huì )勞動(dòng)，但相當部分老年人再就業(yè)的時(shí)間不會(huì )很長(cháng)，一般在65歲前后還是會(huì )真正退回到純消費人口的行列之中。
(2) 老齡純消費人口比低齡純消費人口有著(zhù)更加漫長(cháng)的純消費年數，這是老年消費的時(shí)限特征。按照我國的勞動(dòng)制度，人們滿(mǎn)16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以15年計。而據1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，接近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總人口中各年齡段的死亡概率。而實(shí)際上，社會(huì )上相當部分老年人在退休以后能夠活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超出了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消費年限都要長(cháng)得多。
(3)老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特征。與低齡消費其消費意志主要通過(guò)父母來(lái)體現不同，老年消費在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動(dòng)不便，消費行動(dòng)可能會(huì )發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時(shí)，只要老人獨立思考的能力依然存在，老年消費意志的自主性就不會(huì )消失。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會(huì )，他們的消費實(shí)際上是一種依賴(lài)消費。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。
(4)老年人的消費觀(guān)較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特征。當然，這種成熟的消費觀(guān)與新時(shí)代的消費觀(guān)相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會(huì )顯得較為遲鈍，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，個(gè)人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀(guān)又相對穩定，他們一旦形成消費傾向，不會(huì )輕易改變與放棄，反過(guò)來(lái)這會(huì )使老年型商品市場(chǎng)變得相對穩定。
(5)老年消費對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費，這是老年消費的質(zhì)量特征。目前，商品市場(chǎng)常常以經(jīng)濟效益來(lái)確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場(chǎng)消費質(zhì)量?jì)A向實(shí)際上對老年消費起到了抑制作用，許多老年人因為在消費中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費、躲避消費的心理，在行動(dòng)上則表現為不進(jìn)行消費或只進(jìn)行惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現象對積極發(fā)展老年消費是很不利的。
(6)老年消費中休閑性消費與服務(wù)性消費所占比例大，這是老年消費的內在特征。大致是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務(wù)性消費為主。隨著(zhù)老人所處的年齡段的不同，在消費上會(huì )各有側重，各具特色。
三、老年公寓選址(地塊)應具備的基本條件
項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂(lè )、度假、會(huì )務(wù)為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿(mǎn)足以下幾個(gè)方面的要求：
地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周?chē)沫h(huán)境才會(huì )優(yōu)美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿(mǎn)足老年人的生活行為要求。
地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入應該有公路，以滿(mǎn)足老人親朋探親訪(fǎng)友，來(lái)往便捷的需要。
地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動(dòng)、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)懷、需要一個(gè)人生命全新階段開(kāi)始的精神感覺(jué)。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿(mǎn)足老年人的這種生理和心理需求。
地塊距離城郊不易超過(guò)10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)單的把老年住宅與社會(huì )隔離起來(lái)，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠離社會(huì )，心理將會(huì )承受很大的壓力，不利于身心健康。
四、社區規劃
我們對項目的具體定位是構筑中老年人嶄新的生活方式，使建筑與居者的精神生活之間產(chǎn)生前所未有的親密度，力圖通過(guò)對“退休社區—進(jìn)修生活”的倡導，把社區構建為一個(gè)退休者的超級文化生活園地，進(jìn)而達到以全新退休方案解決養老問(wèn)題的目的。結合我們的定位，在此提出社區規劃方案，以期達成美好的愿景。
(一)社區規劃設計要求
在老年人的住宅規劃和設計上，不僅要滿(mǎn)足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì )心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。
環(huán)境要園林化(低容積率0.75)
幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè )、鍛煉場(chǎng)所。
公建設施要高比例化配套要完善化
小區配有完善的醫療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險、郵局、會(huì )所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè )室、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺等生活配套設施。
設計要人性化
平面設計要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺階(有臺階處應有相應的輪椅通道);電梯前廳和電梯內要確保擔架及輪椅的活動(dòng)范圍;要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透;樓梯踏步高度不大于140㎜，踏面寬度不小于300㎜，坡道坡度小于1/12，兩側要有扶手，每間隔200m應設休息坐椅;室內地面應采用防滑設計，防跌扶手;各種開(kāi)關(guān)、按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便;入戶(hù)陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺相通，便于串門(mén)和互相照應等等，總之設計要人性化，無(wú)障礙居住，滿(mǎn)足老年人的特殊使用功能和要求。
生活要智能化
配備緊急呼叫對講系統，安防系統，網(wǎng)絡(luò )系統、消防系 統等保障老人安全。
戶(hù)型要合理化
充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數等的不同居住要求，大部分戶(hù)面積控制在40～60㎡左右。戶(hù)型設計要個(gè)性化、合理化。
建筑要藝術(shù)化
在此居住的老年人均有較高的藝術(shù)品位和欣賞要求，相應 要有較高水平的建筑藝術(shù)，給視覺(jué)以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。
滿(mǎn)足以上這些要求的同時(shí)，當然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀(guān)大方、功能分區明確等基本建筑標準。
(二)社區規劃特征
項目占地400畝，規劃建筑總面積20萬(wàn)平方米;低密度、低容積率、高綠化率;全區無(wú)障礙設計，以多層為主，輔之以少量低層;有相應的配套服務(wù)設施;整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過(guò)體塊、片、構架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構圖、秩序等方面，運用多種建筑語(yǔ)言展現田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細部處理，創(chuàng )造性的展現傳統田園風(fēng)格的形象。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用金色琉璃瓦，充分展現古樸、傳統的田園風(fēng)光。
(三)社區構架
社區構架是以社區干道、組團道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀(guān)為主體形成的建筑景觀(guān)群。分為三塊四層次，即住宅、公建設施、園林景觀(guān)三塊。其中住宅分四層次：社區、小區、組團、單體。整個(gè)社區分四個(gè)小區，每100畝為一個(gè)小區，每個(gè)小區規劃總建筑面積5萬(wàn)㎡;每個(gè)組團既自成體系，又與小區相協(xié)調;每個(gè)小區既自成體系，又與整個(gè)社區相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行人和車(chē)輛出入安全、方便，社區應在不同方向設3～4個(gè)主出入通道，組團內應設置2個(gè)出入通道。
(四)總體平面布置
所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽(yáng)光照射(可適當偏西南、偏東南15°，避免“兵營(yíng)”式排列，沒(méi)有層次感)，沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線(xiàn)型或圍合式布置，使之高低錯落有致。各組團住宅部分底層部分架空，設有小型會(huì )所、休閑娛樂(lè )和公共活動(dòng)場(chǎng)所。在同一小區內既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。
(五)產(chǎn)品功能組合
產(chǎn)品主要功能為養老、休閑，并要針對老年人這一特殊客戶(hù)群體的特殊需要“量身定做”，既要滿(mǎn)足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿(mǎn)足他們的精神需要，無(wú)論是住宅部分還是公建設施部分，都應該讓老年人沒(méi)有孤寂失落感。住宅產(chǎn)品要保證能滿(mǎn)足日常生活所需，以及安全(主要指生命安全)、方便、舒適等老年人的特殊需要。公建設施要注意老年人的參與和互動(dòng)，能調動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們在心理上感到年輕。
(六)社區會(huì )所設計與布置
社區會(huì )所分兩大塊，一是整個(gè)社區的大會(huì )所，一是各小區的小會(huì )所。所有會(huì )所都應集休閑、娛樂(lè )、健身、交流等于一體，使其不但具有社區配套服務(wù)功能，還具有景觀(guān)功能和商業(yè)價(jià)值。會(huì )所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。
(七)社區內環(huán)境規劃設計
園區的環(huán)境應為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂(lè )交往場(chǎng)所。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉變帶來(lái)了身心、環(huán)境等多方面的不適應，對戶(hù)外活動(dòng)有著(zhù)強烈的渴望。主要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥(niǎo)、下棋、散步、健身、釣魚(yú)、看書(shū)、作畫(huà)、寫(xiě)字、種菜養花等，不同經(jīng)濟條件，不同文化水平，不同活動(dòng)能力的老年人有不同的需求，因此在規劃設計時(shí)應充分認識到這一特殊群體的特殊需要。
整個(gè)社區的景觀(guān)規劃總體上應該是典雅、歡快、童趣和積極向上的，使其充滿(mǎn)生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛(ài)生活的欲望，有助于改善其身體機能，促進(jìn)健康長(cháng)壽。
園區內修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來(lái)美的享受，發(fā)揮景觀(guān)功能作用，同時(shí)可以作為老年人交流、休憩以及娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)所。
完善的步行交通系統。步行是老年人主要空間轉移方式，也是老年人日常重要活動(dòng)。完善的步行系統可結合園區交通與景觀(guān)路線(xiàn)，將居民日常生活出行置于步行區域之中，人流與車(chē)流近而不擾;應沿湖設置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步;道路要進(jìn)行無(wú)障礙設計，每間隔直線(xiàn)距離200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路設計應有清晰道路脈絡(luò )系統和特色的空間意象設計，老年人可以通過(guò)道路脈絡(luò )找到自己熟悉的感覺(jué)，找到認同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。
為保證景觀(guān)規劃設計與小區建筑風(fēng)格相協(xié)調，滿(mǎn)足老人懷舊心理，修建體現中國傳統文化的以“梅、蘭、竹、菊”，“歲寒三友”為主題的組團花園，供老人近距離的養心、養性、養情。
整個(gè)社區規劃形成從整體到局部，從組團到單體，多層次，多樣化景觀(guān)體系。同時(shí)，各組團景觀(guān)和各小區景觀(guān)既相對獨立，各成體系，又和小區、社區景觀(guān)脈絡(luò )相通，一脈相承，豐富多彩。
(八)單體建筑設計
建筑結構：低層和多層均為框架結構;樓層：低層為2-3層，多層為4-5層，均配有電梯。部分底層架空，用作組團小型會(huì )所和娛樂(lè )活動(dòng)中心，保證視野通透。架空層層高不低于3米，最好能達到3.6米，提升物業(yè)檔次。
采用環(huán)保地熱供暖，分戶(hù)計費。分戶(hù)空調室外機懸掛位置，做到統一，保證立面整齊美觀(guān)�！叭€(xiàn)三管”入戶(hù)，即電話(huà)線(xiàn)、有線(xiàn)、寬帶和自來(lái)水管、直飲水管、集中供熱水管。
隱蔽管線(xiàn)，管道設置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到;室內管線(xiàn)暗敷，尤其在管線(xiàn)布置上要集中布線(xiàn)，避免管線(xiàn)出現在視線(xiàn)明顯可及的位置。
房屋內窗戶(hù)大量采用外飄窗形式，保證每戶(hù)均有一個(gè)陽(yáng)光花房。
(九)戶(hù)型面積控制及戶(hù)內設施
戶(hù)型多層主要是一房和二房，均帶廚衛;一房面積控制在40㎡左右，二房面積控制在50～60㎡，一房、二房占總套數的70%。低層建大戶(hù)型，滿(mǎn)足兩代、三代甚至四代同堂的需要。
陽(yáng)光是健康生活不可或缺的。銀色港灣所有的戶(hù)型都最大限度地保證采光。陽(yáng)光透過(guò)大飄窗，灑在房間的每一個(gè)角落，一種溫暖擁入心房。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節能通透、四季如春。大起居室寬敞明亮，滿(mǎn)足老人交流、活動(dòng)之需要。房間每個(gè)細節都需要求設計師深思熟慮：無(wú)障礙設計，保證家中老人安全。長(cháng)柄門(mén)鎖，便于使用。超寬入戶(hù)門(mén)足夠兩個(gè)老人并排攙扶通過(guò)。步入式浴缸、防滑扶手，保證老人洗浴安全。房屋還安裝電子安防系統、緊急呼叫援助系統等。
(十)車(chē)位、商業(yè)配套的設置
在不影響小區道路交通的前提下，設置部分露天停車(chē)位，按每千平方米4個(gè)車(chē)位的標準設置，方便車(chē)輛停放。道路布置：在主干道構架下，合理布置組團道路及庭院道路，形成合理道路系統。
商業(yè)配套設置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據商業(yè)使用功能確定，商業(yè)步行街應該既具備商業(yè)配套功能，同時(shí)具備休閑游玩景觀(guān)功能。
五、項目風(fēng)險分析
老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時(shí)間鄭州市屬于大型中心城市，有750萬(wàn)人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，面對的是新的特殊客戶(hù)群體，在社會(huì )家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶(hù)群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認知認可時(shí)間長(cháng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(cháng)短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時(shí)間長(cháng)短。
六、風(fēng)險規避與控制措施
1、認真進(jìn)行項目選址。
老年人公寓項目必須具有能滿(mǎn)足老年人養老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。
2、本項目土地使用面積400畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米，分期建設，總周期約36個(gè)月。
因此，必須首先做好總體規劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調統一、個(gè)性特色的總體規劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據和藍圖，就可避免項目建設中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個(gè)性特色，整體風(fēng)格。
3、項目總體方案和建筑設計必須遵從三條原則：
一是建筑設計必須體現老年公寓的個(gè)性、特色及建筑風(fēng)格;二是充分滿(mǎn)足老年人特殊群體養老、休閑的特殊需要，以人為本，實(shí)現人性化設計;三是老年公寓必須“量身定做”，“量身定做”應從設計開(kāi)始。
4、本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓項目提出了風(fēng)險提示，項目實(shí)施時(shí)，在硬件完備的基礎上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。提出詳盡的具有針對性的可操作方案，以服務(wù)為導向，化解人們對老年公寓的疑慮。
七、項目實(shí)施
1、項目發(fā)起人：
2、養老服務(wù)機構名稱(chēng)：河南泰德老年服務(wù)中心
3、項目名稱(chēng)：東方銀色港灣或中原泰得大地
4、簽訂《村企合作協(xié)議》
5、籌辦申請
6、獲批后規劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續
7、實(shí)施建設 (同時(shí)完成400畝土地規劃，分四期建設，首期建50000平方米。)
8、申領(lǐng)社會(huì )福利機構設置批準證書(shū)
9、開(kāi)展養老服務(wù)
八、結論
老齡問(wèn)題涉及政治、經(jīng)濟、文化和社會(huì )生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系國計民生和國家長(cháng)治久安的重大社會(huì )問(wèn)題。我國是人口大國，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展，社會(huì )進(jìn)步，人民生活水平提高，醫療衛生條件改善，人的壽命普遍延長(cháng)。目前中國60歲以上的人口已有1.44億，今后一個(gè)時(shí)期老年人口會(huì )以較快的速度增長(cháng)，到20xx年，將超過(guò)2億。發(fā)展老齡事業(yè)是構建社會(huì )主義和諧社會(huì )的必然要求。而現在社會(huì )養老服務(wù)機構的發(fā)展水平與人民群眾日益增長(cháng)的需求的矛盾越來(lái)越突出。目前的社會(huì )養老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴不匹配，與子女的孝心不匹配。針對這種現狀，我們借鑒了一些國內外的養老經(jīng)驗，結合中國傳統的居家養老觀(guān)念，擬在鄭州市管城區南曹鄉野曹村建設老年怡養公寓—鄭州銀色港灣，旨在為退休的中老年提供一種全新的、積極的、健康的社區養老模式。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養老的傳統美德。
目前，國家正在積極探索建立以居家養老為基礎、社區服務(wù)為依托、機構養老為補充的養老社會(huì )服務(wù)體系：一方面加快養老機構建設，加大資金投入，在城鎮建立社會(huì )福利院，發(fā)展老年公寓、養老院和老年護理院，在農村加強敬老院建設;同時(shí)鼓勵和調動(dòng)社會(huì )力量，采取公建民營(yíng)、民辦公助、政府補貼、購買(mǎi)服務(wù)等多種形式，推動(dòng)養老機構發(fā)展，以期最終實(shí)現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè )”的目標。我們生存在這個(gè)時(shí)代，應該抓住這次歷史機遇，為實(shí)現共同原景，自覺(jué)承擔一定的社會(huì )責任和義務(wù)。
項目采用的是“村企合作”的形式，野曹村提供合作土地，公司負責報批用地手續、解決所有的建設資金。通過(guò)對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營(yíng)入股，組建村企合作公司，以實(shí)現“農民利益最大化，公司利益合法化”。具體操作方式是：村民將承包地流轉給合作公司，發(fā)展農業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，壯大農村集體經(jīng)濟組織;村民的宅基地折價(jià)入股進(jìn)入項目運做，建設農民集中居住新型社區，并配套各項基礎設施，改善村民生產(chǎn)生活條件。村民進(jìn)入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。其余的宅基地、集體建設用地建設鄭州銀色港灣養老住宅。簡(jiǎn)言之就是：承包經(jīng)營(yíng)權換社保，宅基地使用權換住房，集體建設用地換集體經(jīng)濟。
該項目建筑面積200000平方米。建成后將為鄭州市范圍及周邊區域的約10000名中老人提供居住、休閑、養老服務(wù)，平均每人月消費1000元以?xún)�。有一定積蓄或退休金的中老年人，即可在此以中等消費享受高端養老服務(wù)。
萬(wàn)名老人在此居住，為合作公司和當地“村民”提供了巨大的商機和就業(yè)保證。據粗略估算每月約消耗谷類(lèi)及薯類(lèi)食物14.4萬(wàn)斤，雞蛋24萬(wàn)個(gè)，肉類(lèi)5.76萬(wàn)斤，蔬菜24萬(wàn)斤，水果7.2萬(wàn)斤。需要服務(wù)人員2000余人。
鄭州銀色港灣老年住宅的建設，必將會(huì )替政府分憂(yōu)，為老人解難，給村民造福，促公司發(fā)展。是一榮俱榮，多方共贏(yíng)的好項目。但中國老齡化特點(diǎn)突出：基數大,已占全國總人口的11%;增長(cháng)速度快,半世紀走完別國一百年的老齡化進(jìn)程;歷史欠賬較大，養老沒(méi)有積累;人口老齡化與社會(huì )發(fā)展水平不相適應，是典型的“未富先老”國家……因此,更需要低價(jià)位的養老公寓。國辦發(fā)〔2000〕19號《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現社會(huì )福利社會(huì )化意見(jiàn)的通知》規定：社會(huì )福利機構的建設用地，按照法律、法規規定應當采用劃撥方式供地的，要劃撥供地;按照法律、法規規定應當采用有償方式供地的，在地價(jià)上要適當給予優(yōu)惠;屬出讓土地的，土地出讓金收取標準應適當降低。我們會(huì )抱著(zhù)對社會(huì )負責，對家庭關(guān)愛(ài)的態(tài)度，積極爭取政府的支持，努力建造低成本公寓，以滿(mǎn)足更多老年人的需要。
老年公寓可行性報告 2
截止到年底，我市戶(hù)籍60歲以上老人達150.94萬(wàn)，占總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長(cháng)速度，城區空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個(gè)人中就有一個(gè)老年人。
據分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問(wèn)題的重要手段。開(kāi)辦老年公寓首要的問(wèn)題是維持良性運轉，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等。其計算公式為（預期入住人數╳收費）—服務(wù)成本即為盈虧。收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。
一、申辦老年公寓可行性分析
養老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長(cháng)的行業(yè)，對此，我們要有清醒的認識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量（床位數）及分布情況；老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養老機構的入住情況，XX鎮的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開(kāi)支不能得到有效攤薄，導致開(kāi)辦一年內甚至更長(cháng)時(shí)間處于凈投入狀態(tài)，不能實(shí)現資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時(shí)續費，養老機構又不能強行將老人趕出門(mén)，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來(lái)人力和物力上的負擔。
�。ㄒ唬⿵氖袌�(chǎng)角度
目前，我市現擁有養老機構211家，床位共計8000余張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發(fā)展空間。從區域角度來(lái)看，南崗區、道里區、道外區、香坊區養老機構相對密集，群力新區存在養老機構床位上的.不足。
�。ǘ┠壳肮叙B老機構發(fā)展評價(jià)
哈市養老機構應該說(shuō)從數量上發(fā)展較慢，但總體運營(yíng)水平不夠高。
1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類(lèi)型的養老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。
2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場(chǎng)目前屬于中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類(lèi)型的養老機構是外地來(lái)養老的老人的首選，市場(chǎng)前景看好。
3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是我市養老機構的主流。這部分養老機構，由于床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內，用人成本較低。這種養老機構經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數都實(shí)現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫療，是目前盈利概率最高的院所類(lèi)型。
4、30張床位以下的小型養老機構，也稱(chēng)家庭式養老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經(jīng)營(yíng)這種類(lèi)型養老機構的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會(huì )的支持，在房屋租金等方便實(shí)現優(yōu)惠�？赡艿那闆r下?tīng)幦〉礁２驶鸬耐度�，“老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險。經(jīng)營(yíng)這種養老機構可以附設開(kāi)辦學(xué)生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對經(jīng)營(yíng)者的運營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養老院。迫切需要專(zhuān)業(yè)人士介入，對這種養老機構財務(wù)運營(yíng)須進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導，或采取集團式經(jīng)營(yíng)方式，統一采購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，才能達到降低服務(wù)成本的目的。
二、收支情況分析（以150張床位，四人間老年公寓為例）
�。ㄒ�)開(kāi)辦養老機構前期投入
1、 150張床位的養老機構總建筑面積在1300平方米以上。
2、房屋改造和簡(jiǎn)單裝修費用，約投入60萬(wàn)元。
3、基本設施配備。
(a)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。
(b)床上用品200×150=30000元
(c)室內每人一個(gè)圈椅200×150=30000
(d)電視每房間一個(gè)1000×38=38000
(e)活動(dòng)室設施家庭影院一套，麻將桌8個(gè)，健身器材5件，預算約40000元。
(f)餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺，總控制在xxxx元。（可在開(kāi)業(yè)時(shí)爭取區政府或贊助單位的捐贈）
(g)洗衣設備，預算2000元。
(h)洗澡設備，預算5000元。
(i)辦公設施，電腦、打印機各一臺，面包車(chē)一部。（可時(shí)機成熟時(shí)再到位）合計最小投入280000元。
4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約xxxx元。以上租金+裝修+設施+宣傳=132萬(wàn)元
�。ǘ�)養老機構年度運營(yíng)投入
1、員工工資。院長(cháng)（兼會(huì )計）1人計4000×12=48000元副院長(cháng)兼采購1人計3000×12=36000元護理員15人計1500×12×15=270000元廚師2人計2500×12×2=60000元以上共計19人計41.4萬(wàn)元。
2、伙食費成本400×150×12=7xxxx元。
3、水電費50×150×12=90000元
4、取暖費2噸/天×1000元/噸×180天=360000元（買(mǎi)煤360噸）
5、辦公費用600×12=7200元（含洗衣粉等洗浴用品）
6、設備耗材、維護等2000元以上投入合計159.14萬(wàn)元。
�。ㄈ�)、養老機構收入預測(按80%床位利用率，1080元/人收費）
1、床位費（四人間）1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬(wàn)元。
2、國家補貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬(wàn)元
3、興辦期間國家補貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬(wàn)元
總收入：203萬(wàn)元
�。ㄋ�)經(jīng)營(yíng)評估
1、此種規模設計養老機構盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率62.7%。
2、預期達到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬(wàn)元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入42.36萬(wàn)元。
3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付60萬(wàn)元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉資金和出院返還。
三、開(kāi)辦養老機構相關(guān)手續
(A)、開(kāi)辦養老機構應具備的條件
�。ㄒ唬┓袭數仞B老服務(wù)機構發(fā)展規劃；
�。ǘ┯幸幏兜拿Q(chēng)；
�。ㄈ┯泄潭ǖ膱�(chǎng)所和服務(wù)設施，有室外活動(dòng)場(chǎng)所；
�。ㄋ�)有相應的資金(前期投入約1萬(wàn)元/床）；
�。ㄎ�)有與其業(yè)務(wù)相適應的從業(yè)人員(醫生護士可通過(guò)與屬地醫院診所簽約實(shí)現）。
(B)、開(kāi)辦養老服務(wù)機構，應當提交下列材料：
�。ㄒ唬╅_(kāi)辦組織或個(gè)人的身份證明；
�。ǘC構章程；
�。ㄈ┵Y金狀況證明；
�。ㄋ模﹫�(chǎng)所證明；
�。ㄎ澹┫腊踩�、衛生防疫證明；
�。┡c養老服務(wù)機構所在地的一級以上醫療機構簽訂的提供醫療服務(wù)協(xié)議或者內設醫療機構的批準證書(shū)。
四、開(kāi)辦養老服務(wù)機構，應辦理如下手續：
1、市和各區（市)人民政府以及非本市組織、個(gè)人開(kāi)辦養老服務(wù)機構，申辦人直接向市民政部門(mén)提出申請。本市其他組織和個(gè)人開(kāi)辦養老服務(wù)機構，申辦人應當向養老服務(wù)機構所在地的區（市）民政部門(mén)提出申請。區(市）民政部門(mén)應當按照本辦法的有關(guān)規定進(jìn)行審查，對符合規定的，報市民政部門(mén)。民政部門(mén)審查開(kāi)辦養老服務(wù)機構申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內。
2、核準開(kāi)辦養老服務(wù)機構的，申辦人應當按照有關(guān)規定和民政部門(mén)的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)驗收合格后，由市民政部門(mén)發(fā)給登記證書(shū)。
3、申辦人取得登記證書(shū)后，應當按下列規定辦理有關(guān)手續：
�。ㄒ唬├梅菄匈Y產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)到開(kāi)辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續；
�。ǘ├脟匈Y產(chǎn)開(kāi)辦的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)按事業(yè)登記管理的規定到事業(yè)單位登記管理機關(guān)辦理登記手續；
�。ㄈ╅_(kāi)辦營(yíng)利性養老服務(wù)機構，申辦人憑登記證書(shū)到工商行政管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)辦理登記手續。
五、養老機構享受優(yōu)惠和社會(huì )資源利用
1、養老機構用水、電、安裝電話(huà)實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門(mén)審批一次。
2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。
3、可利用志愿者開(kāi)展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現親情服務(wù)。
4、開(kāi)展社會(huì )公益活動(dòng)，爭取捐贈和贊助，補充老年生活費用的不足。養老院的建設地塊不僅要求土地屬性、拆遷補償、水電氣市政條件等落實(shí)，更重要的是要分析地塊周邊環(huán)境，包括交通條件、居民區距離、周邊人口數量和素質(zhì)、地區經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展情況，分析該地塊是否適合建養老院、養老院服務(wù)對象（消費群體）市場(chǎng)容量等。
老年公寓可行性報告 3
《社保老年公寓項目投資可行性研究報告》通過(guò)系統研究分析，深入結合“十二五產(chǎn)業(yè)規劃”論證了社保老年公寓項目是否值得投資和如何投資的可行性意見(jiàn)，可作為社保老年公寓項目投資決策、籌集資金向銀行申請貸款、環(huán)保部門(mén)審查項目對環(huán)境影響的依據，也作為向項目建設所在地政府和規劃部門(mén)申請施工許可證的依據等。
這份社保老年公寓項目可行性研究報告在市場(chǎng)調查數據的基礎上結合政府產(chǎn)業(yè)政策，對項目實(shí)施的可能性、有效性、經(jīng)濟性、實(shí)施方案、技術(shù)方案對比及財務(wù)指標等進(jìn)行了具體、深入、細致的技術(shù)論證和經(jīng)濟評價(jià)，通過(guò)科學(xué)系統的專(zhuān)家評估及技術(shù)把關(guān)，站在產(chǎn)業(yè)健康良性循環(huán)發(fā)展、社會(huì )經(jīng)濟平衡發(fā)展及企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級贏(yíng)利快速發(fā)展的高度，對項目的可行性進(jìn)行了全方面的分析與評價(jià)，為企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)負責的項目投資智囊支持服務(wù)!
現存問(wèn)題：
(一)缺乏完善的扶持政策
老年公寓等養老服務(wù)設施的發(fā)展起步較晚，基本上是隨著(zhù)我國人口老齡化進(jìn)程的加劇應
運而生，相關(guān)的政策也是隨著(zhù)它們的發(fā)展而逐步制定的，如《老年人權益保障法》中規定：“國家鼓勵、扶持社會(huì )組織或者個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫療康復中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設施”。并且在用電、用地、稅收等方面等制定了一些優(yōu)惠政策，但在具體的發(fā)展過(guò)程中，尤其是民辦的老年公寓，他們由于缺乏政府和社會(huì )各界的資助和扶持，往往會(huì )遇到更多的困難與問(wèn)題，需要國家制定具有針對性的扶持政策，例如醫療保障、貸款抵押、權益保障、稅收等方面更優(yōu)惠和完善的政策。
(二)已有政策不能切實(shí)落實(shí)
政策的制定在于實(shí)施，對我國老年公寓等養老設施的發(fā)展，國家制定了一些相應的政策，然而在政策的實(shí)施過(guò)程中，由于多方面的影響，往往不能落到實(shí)處。有些優(yōu)惠政策涉及到建設土地、費用征收、銀行貸款、財政資金支持等具體規定，但由于涉及的部門(mén)較多，實(shí)施起來(lái)非常困難。有些經(jīng)營(yíng)者甚至不知道有什么優(yōu)惠政策，政策的宣傳與實(shí)施存在很多漏洞。
(三)缺乏統一的行業(yè)標準
盡管老年公寓在近幾年來(lái)發(fā)展較快，但就發(fā)展情況來(lái)看，對于什么是老年公寓、
有關(guān)老年公寓的'設施、人員構成、服務(wù)內容、居住環(huán)境等的相關(guān)指標并沒(méi)有一個(gè)統一的行業(yè)標準。嚴格來(lái)講，老年公寓面對的服務(wù)對象是一些自理狀況較好，可以獨立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓內的一些娛樂(lè )、醫療和服務(wù)設施的老年人。但在已有的老年公寓來(lái)看，一些類(lèi)似于養老院、護理院的老年機構也叫做老年公寓，他們接收的老人有很大一部份是需要人護理、照料的老人。此外，盡管?chē)页雠_了一些有關(guān)老年福利養老機構的相關(guān)政策規定，如《老年人建筑設計規范》、《老年人社會(huì )福利機構基本規范》等一系列法規和行業(yè)標準，但在進(jìn)一步完善老年公寓的各項服務(wù)、設施、經(jīng)營(yíng)管理等方面仍然缺少相應的行業(yè)標準。老年公寓的發(fā)展參差不齊，對老年公寓的服務(wù)質(zhì)量也無(wú)法進(jìn)行監督。象香港安老院(即我們的老年公寓)條例有600多條，把護理員的資格，住所及周邊環(huán)境是否適合老年人居住，老年用品的規格等都有詳細的規定。
(四)相關(guān)的法律規定不完善
由于老年人的特殊身體狀況，他們在公寓內居住時(shí)，所發(fā)生的身體損傷或者醫療問(wèn)題，往往使老人及其家屬和公寓的管理及服務(wù)人員之間產(chǎn)生糾紛、發(fā)生矛盾，造成這一現象的根本原因就在于當老人入住公寓時(shí)，雙方的權利和義務(wù)沒(méi)有明晰的規定，產(chǎn)生糾紛后沒(méi)有可靠、有效的法律依據。這無(wú)論對老年人個(gè)人來(lái)講，還是對老年公寓等養老設施的發(fā)展來(lái)講，都是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。因此，建立一套完善的法律制度，確定雙方的責、權、利，是保障老人和養老設施雙方利益的基本要求。
發(fā)展建議：
1、加快以政府為主導的合肥老年公寓建設與發(fā)展，引導有條件的老人進(jìn)入老年公寓安度晚年，解決空巢老人子女后顧之憂(yōu)。建議政府制定明確指標來(lái)加以落實(shí)并認真實(shí)施。指標經(jīng)過(guò)認真的調研和評價(jià)之后，落實(shí)到各級政府的政績(jì)考核指標中。
2、建議除了政府、民政部門(mén)、紅十字會(huì )、社會(huì )勞動(dòng)保障部門(mén)、醫院等，鼓勵和吸引國內外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。開(kāi)發(fā)商除了享受在土地和稅費方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補貼。
3、建立和健全養老制度和住房保障制度。
鼓勵單位和個(gè)人積極投保，擴大養老保險范圍;盡快實(shí)行統一的聯(lián)保，解決農民工和其他流動(dòng)人口的養老保險問(wèn)題，盡快縮小城鄉差距。建立和完善老年住房保障制度和法律法規。
4、老年公寓的建設應該適合老年人，必須要有配套齊全的公共設施，實(shí)際上應該是集住宿服務(wù)、膳食服務(wù)、醫療服務(wù)、娛樂(lè )休閑服務(wù)、購物服務(wù)和交通服務(wù)為一體的一座“老人城”等特別是擁有具備搶救、治療、健康咨詢(xún)和安養四大功能的醫院。政府應該按照規劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專(zhuān)項財政撥款。并納入國家和城市的總體規劃，以保證老年人對住房的需求。
5、建議通過(guò)社區養老加大力度。
社區化的創(chuàng )新模式，可以成為一個(gè)大方向。如果能增加對社區養老資源的投入，建立和完善社區養老機制，也是解決城市老齡問(wèn)題的重要方式。對老人的照料還是以家庭養老為主，作為一種以考慮老年人特殊需求為基準的全新的產(chǎn)品創(chuàng )新，社區營(yíng)造要貼近老年人的生活習慣，以方便老年人為準進(jìn)行服務(wù)。
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